长租公寓：租购并举风口下的市场 租赁市场发展正火热

　　例如，万科在推出泊寓品牌的同时，也在旗下的高端房源中引进了恺信亚洲进行合作;复地和金茂将开发的项目委托给未来域进行管理;保利牵手优客逸家合作星座主题公寓;上海地产也牵手优帕克推出地产优家;此外，复地亦作为战略入股人投资了乐乎。

　　值得注意的是，在行业整合大潮之下，国企以及互联网企业或将成为住房租赁市场新兴力量。上海近期出让的2宗“只租不售”用地均由区属国企以超低价获得，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才房，70%为公租房，可见政策支持“国企先行”导向。

　　此外，在阿里巴巴技术支持打造的“杭州住房租赁监管服务平台”上线两个月后，京东也成为“北京住房租赁监管服务平台”的中标技术单位，借助在大数据和信用平台的优势，未来这两个互联网巨头可能也会进入房屋租赁或长租公寓领域。

　　伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

　　谁在赚钱?

　　按照租赁房源的不同，目前长租公寓的盈利模式一共有四种：自有长租公寓、轻资产集中式、轻资产分散式和业主委托管理的盈利模式：

　　不同的盈利模式下，各长租公寓品牌的盈利不尽相同，但前期成本投入大、利润回报率不高、回报较长却是这个行业的共同的痛点。

　　虽然从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%，但事实上很多公寓品牌企业的回报率仍然达不到1%，万科董事会主席郁亮也曾表示，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。

　　已经试水公寓市场两年有余的世联行，公寓业务目前仍然处于亏损阶段。公司2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

　　加速布局冠寓的龙湖对长租公寓的未来盈利则比较看好，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。

　　就目前行业而言，盈利模式有待探索，成本和空置率管控是长租公寓盈利的两大关键点。

　　从综合的数据来看，在前期投入中，除了房源获取资金以外，装修改造是另一最大的支出，这也是考验品牌运营资源整合能力的一环，其中的影响因素包括了装修标准的高低和空间设计的适宜性、品牌资源整合等技术指标。

　　对于房企而言，相比品牌运营商和中介机构，房企拥有更为完善的产业链条，用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。