长租公寓：租购并举风口下的市场 租赁市场发展正火热

　　自2015年开启的加快住房租赁市场培育政策的发布，及至如今“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的定调，政策加持之下，国内住房租赁市场的发展正如火如荼。

　　从政策传递的信号来看，扭转以个人业主为主导至租房机构化正成为时下调控的一大趋向，而目前房企、中介、品牌运营商及互联网、资产管理方竞相角逐的长租公寓显然成为解决国内住房租赁市场痛点的重要举措。

　　长租公寓

　　热闹的市场

　　传统的住房市场中，个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋，自有产权住房和租赁住房长期构成了国内住房市场的二元格局。

　　从统计的数据来看，相比美国和日本而言，我国的住房自有率偏高，占比达到了76%，超过了发达国家将近15个百分点，这也是国内租赁市场尚不成熟的原因和挑战所在。

　　而在住房租赁市场中，个人业主租赁又构成主体。一组数据显示，中国住房租赁市场GMV为1万亿元，其中品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，不过，2015年可以看作是住房租赁市场机构化的一个转机。

　　2015年1月，住建部发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该意见明确支持地方建立住房租赁信息政府服务平台、支持房地产开发企业出租房源、推进REITs试点和支持从租赁市场筹集公共租赁房源。恰逢房地产新房开发日渐见顶之时，与广大的存量市场相关联的住房租赁市场成为资本投资的政策新风口。

　　可以看到的是，这一领域已经由品牌公寓的试炼场变成了包括房企、中介及互联网、资产管理等各方资本竞相角逐的领域，这个市场正如政策导向所希望的，其供给主体正变得多元化。按照住房租赁市场中机构的供给主体的不同，目前国内长租公寓可划分的类型和相应的玩家主要有：

　　品牌运营商、中介机构、传统酒店

　　来源： 观点指数整理

快速加码布局的房地产企业

　　风口里的繁荣与萧瑟

　　与所有行业的发展一样，在长租公寓这个蓝海中，规模成为企业共同的追求。

　　2012年创立的YOU+，在2014年爆红后，以广州凤凰店一家营业门店为起点，布局的版图开始跨越省域向全国进发;2014年转型白领公寓市场的乐乎创始人、CEO罗意一定没有想到，正是他的这一选择使得四年后的乐乎成为了北京集中式长租公寓市场占有率位居首位、并广泛布局一二线热点城市的公寓品牌。

　　此外，酒店类的魔方也以15个主要城市的覆盖、遥遥领先的规模占据了国内集中式长租公寓品牌的首位。

　　然而，群雄并起之下，必然带来多个品牌的混战，房企、互联网企业和中介的加入也让这场战役更加激烈，在过去的两年里部分出租率较低以及盈利艰难的品牌渐渐淡出行业视线，这意味着要在这个崛起与洗牌并行的风口中成为最终赢家，资源整合似乎是众多公寓品牌目前的选择。

　　事实上，不同的公寓主体有着不同的优势和缺点：进入市场较早的品牌运营商经营方式灵活，市场灵敏度高，有着丰富的一线经验和软硬件的积累，但资金和资源却是其共同的弱势;酒店类的公寓品牌在存量物业运营方面有着丰富的经验，运营效率也较高，但其资金实力仍然比不上后来者中的房企;作为房地产行业中的主体，房地产企业在资金和资源方面占有绝对的优势，但其和中介类的公寓品牌一样，在运营、产品和服务理解方面的能力还有待提升。

　　从目前长租公寓的构成主体来看，房企、品牌公寓、中介和互联网企业呈现出合作与竞争的格局。其中目前强势切入的房企，除了自创品牌以外，亦采用和其他品牌合作的方式进行快速布局，其合作的形式有委托管理、合资公司、战略入股以及直接收购。

　　例如，万科在推出泊寓品牌的同时，也在旗下的高端房源中引进了恺信亚洲进行合作;复地和金茂将开发的项目委托给未来域进行管理;保利牵手优客逸家合作星座主题公寓;上海地产也牵手优帕克推出地产优家;此外，复地亦作为战略入股人投资了乐乎。

　　值得注意的是，在行业整合大潮之下，国企以及互联网企业或将成为住房租赁市场新兴力量。上海近期出让的2宗“只租不售”用地均由区属国企以超低价获得，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才房，70%为公租房，可见政策支持“国企先行”导向。

　　此外，在阿里巴巴技术支持打造的“杭州住房租赁监管服务平台”上线两个月后，京东也成为“北京住房租赁监管服务平台”的中标技术单位，借助在大数据和信用平台的优势，未来这两个互联网巨头可能也会进入房屋租赁或长租公寓领域。

　　伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

　　谁在赚钱?

　　按照租赁房源的不同，目前长租公寓的盈利模式一共有四种：自有长租公寓、轻资产集中式、轻资产分散式和业主委托管理的盈利模式：

　　不同的盈利模式下，各长租公寓品牌的盈利不尽相同，但前期成本投入大、利润回报率不高、回报较长却是这个行业的共同的痛点。

　　虽然从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%，但事实上很多公寓品牌企业的回报率仍然达不到1%，万科董事会主席郁亮也曾表示，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。

　　已经试水公寓市场两年有余的世联行，公寓业务目前仍然处于亏损阶段。公司2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

　　加速布局冠寓的龙湖对长租公寓的未来盈利则比较看好，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。

　　就目前行业而言，盈利模式有待探索，成本和空置率管控是长租公寓盈利的两大关键点。

　　从综合的数据来看，在前期投入中，除了房源获取资金以外，装修改造是另一最大的支出，这也是考验品牌运营资源整合能力的一环，其中的影响因素包括了装修标准的高低和空间设计的适宜性、品牌资源整合等技术指标。

　　对于房企而言，相比品牌运营商和中介机构，房企拥有更为完善的产业链条，用打造、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

　　此外，提供增值服务亦是长租公寓品牌企业寻求的另一利润增长极点。据悉，不少长租品牌公寓开设了社区平台，为社区住客提供清扫、空间运营等服务。

　　长租公寓未来

　　1.住房租赁需求扩增，住房品质提升下的市场扩容机遇

　　随着购房门槛提升和近期“租售同权”在12个城市的试点，未来住房租赁需求将逐渐扩增，会有更多的人进入租赁市场。

　　有关的统计分析就指出，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体，而未来3-5年，中国约有2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币。

　　该报告预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

　　另一方面，今年7月发布的《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示，“90后”租房人群已经占比39.9%，首次超过“80后”，成为租房主力。与“80后”的租房前辈们不同，“95后”对于租房最关心的问题已不再是租金，而是生活品质。

　　在经济高速发展的背景下成长起来的“95后”，物质条件比“80后”更加优越，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。数据显示，17.55%的毕业生愿意拿薪资30%—50%去租房。

　　相比发达国家，集中式公寓龙头公司的占比约为20%-30%，国内长租公寓还有巨大发展空间，未来市场规模至少会在万亿元以上。

　　2.“租购并举”下的“只租不售”土地出让改规和REITs的曙光

　　自构建“租购并举”住房体系提出以来，各城市在土地出让环节出现了更多元化的因素，自持比例成为新的出让新规，北京、上海2016-2035年的总体规划中，租赁类住房占据约30%。

　　“只租不售”的土地性质改变意味着，大成本的自持租赁住房资产必然需要相应的融资渠道的支持。

　　10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——“保利租赁住房REITs”获得上交所审议通过，这意味着金融政策在租赁市场大放通行绿灯，让大众看到了国内REITS形成的曙光。

　　服务式公寓：变与不变

　　金字塔尖的服务者

　　在某种意义上，长租公寓和服务式公寓的并未有那么明显的界线。

　　和概念定义一样，服务式公寓的最大特点是“服务”，这种融合了酒店式管理和居家特征的业态，既区别于一般的酒店业态，也因为具有会议室、会客厅等商务办公功能也区别于大多数长租公寓。

　　最大的区别则在于，按照消费群体的划分，服务式公寓可以说是为金字塔尖人的服务者，其面向的是住房租赁市场中规模有限的高端涉外商旅人士，但也是国内较早具有连锁品牌的住房租赁业态。

　　不过，从目前国内的品牌来看，服务式公寓领域仍然为外资的、国际连锁品牌锁定绝大部分的市场，国内的服务式公寓品牌主要有：

　　从商业模式来看，这些外资的国际连锁服务式品牌的复制模式就像酒店的方式一样，即TS+MC的模式，TS就是提供技术服务，告诉你如何做产品，MC就是产品做好后委托管理，收取部分管理费用，同时还有品牌使用权。

　　相比长租公寓，服务式公寓在产品溢价方面必然有更大的空间，但正因为面向高端客户，其对于产品建造、设计，以及运营商的品牌、规模、成熟度、人员素质等都有更高的要求，由此也造就了如今外资国际连锁服务式公寓品牌地位的稳固性。

　　打破现状：国际品牌下沉和国内品牌崛起

　　不过，随着国内市场的发展和服务式公寓的客群的变化，服务式公寓也出现了国际品牌下沉的现象。

　　北美高端服务公寓品牌——奥克伍德服务公寓的辛明曾介绍：2005年奥克伍德进入中国市场之时，租客全部都是外籍人士，既是华人也是外企，但近年来，外籍租客的比例一直在下降，随后的客户中华人明星开始增多，一方面是跨国企业的CEO越来越少，国内的“富二代”越来越多，二是跨国企业在发展到一定程度后，企业的人员开始本土化。

　　以优帕克的数据来看，在优帕克发展的这15年里，公司的主要客群是外籍高端商务人士。截至2016年，其中国籍租户不仅突破了0的记录，并且占比将近一半50%，此外租客的平均年龄也由以前42岁下降到34岁，这说明，最近5年中国的更年轻、更高收入的人群增速是非常大的。

　　可以看到的是，在近两年里，国内最大的服务式公寓品牌雅诗阁也开始针对互联网和客群变化作出调整。

　　2015年，雅诗阁公寓信托主导财团投资短租平台途家，并合资成立雅途物业管理公司;2016年，雅诗阁与途家成立合资品牌途家盛捷，正式进入中端服务公寓市场。另外，针对新一代住客体验，强调社交、互动因素，6月15日，雅诗阁全新住宿品牌lyf在中国亮相，并宣布在中国和新加坡两大市场获得三份管理合同。

　　此外，本土的服务式公寓品牌也瞄准了客群变化和国内政策变化带来的巨大的机遇。优帕克在2004年进入服务式高端公寓领域，但在很长一段时间里都比较低调，而在近两年，优帕克开始进军集中式长租公寓领域，并与上海地产集团合作管理全国最大的中高端人才公寓。

　　2017年，优帕克相关人士表示，未来公司将一方面和大业主，即房地产商成立合资公司，做一些股权投资，另外一种是和基金合作，并透露公司已经成立一个相关的团队，进行上市的前期筹备。