上半年无锡二手房成交41080套创9年新高 连续6个月挂牌均价超万元

　　41080套，创9年历史新高;连续6个月挂牌均价超万元。今年上半年二手房“野蛮生长”，“520新政”冲击后，楼市何去何从?

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　　成交“井喷”：41080套 创9年历史新高

　　无锡市房屋交易管理中心数据显示：2017上半年无锡市区二手房成交41080套，成交面积达427.34万㎡，同比增长38.8%，相较2009年同期上涨幅度达245.63%，成交金额为265.66亿元;其中，二手住宅成交40064套，成交面积达391.39万㎡，同比增长56.91%，为2009年同期的5倍，成交金额为254.63亿元。

　　从2017年1月—6月无锡市区二手房的成交情况来看：年初的1月2月受到元旦和春节假期的影响，成交量在上半年中处于低位水平;3月4月，成交量一路猛增，4月二手房成交9551套，二手住宅成交9345套，达上半年月成交量峰值;5月6月，受“520新政”影响，成交量有所回落，但上半年整体的成交量还是呈上涨趋势。

　　纵观2009上半年—2017上半年无锡市区二手房成交数据发现：9年来二手房成交量上扬，除2012年上半年成交行情走低，处于历史低位外，其余8年同期成交量均高于100万㎡，至2016上半年，成交量猛增，达307.88万㎡;2017上半年二手房成交427.34万㎡，二手住宅成交391.39万㎡，创9年历史新高。

　　“相较而言，二手房市场颇能体现今年上半年传统的销售旺季的，先前新房涨价导致需求向二手房转移，而二手房价格持续攀升时，需求无法再转移，因此上半年的成交量持续高涨。”大众房产数据研究中心主任孙斌晖表示。

　　“520新政从大环境上来说还是有约束力的，给人一种大棒在手随时落下的感觉，会动摇部分购房者和房东的原计划。新政后的二手房成交都被锁定不能再次入市，加剧了市场房源紧缺的状况。以非常保守的数字计算，若一个月成交量达4000套左右，2年就大约10万套房子不能上市。虽然不是每一套买了都会卖，但还是有一部分会卖的，当然新房也是，只不过影响了成交量。”

　　挂牌均价“超万”：连续6个月 挂牌均价超万元

　　大众房产数据研究中心数据显示：上半年1—6月无锡市区的二手住宅挂牌均价呈直线上升趋势，且连续6个月的挂牌均价都超“万元”，从1月最低的10030元/㎡一路飙涨至5月最高的10698元/㎡。

　　同时，在上半年五区二手住宅成交TOP10榜单中，上榜的二手住宅有7盘成交均价过万。滨湖区有4小区上榜，分别为万科城市花园16166元/㎡、太湖国际社区15875元/㎡、天鹅湖花园13460元/㎡和观山名筑12219元/㎡;惠山区2盘，理想城市花园10700元/㎡、绿地世纪城10235元/㎡;新吴区1盘，长江国际花园12448元/㎡。

　　从上榜的二手住宅小区来看，太湖新城、惠山新城和长江北路板块的二手住宅颇受购房者欢迎，且越来越多的购房者不仅仅关注的是房源的价格，更愿意为配套成熟的二手房买单。

　　在孙斌晖看来，今年的二手住宅价格高，主要是因为去年下半年至今年上半年土拍催热带来的影响，同时市场上优质房源的稀缺也加剧了二手住宅价格快速上涨。

　　“像金三、银四和红五月连续的超高成交量造成二手房房源量急速下降，买卖供应失衡，所以二手房的价格持续稳步攀升。后来受到限售政策影响，房源紧缺的现象日益严重，导致部分热点小区和学区房由于需求不断，供应减少，价格又飙升，继而整体价格上涨。”

　　五区成交：梁溪区成交量破百万夺冠 滨湖区第二

　　从上半年1月—6月五区二手住宅成交面积和成交均价图来看：上半年梁溪区二手住宅成交面积“破百万”，达117.66万㎡，夺冠;滨湖区成交96.98万㎡位居第二，新吴区成交80.11万㎡，排名第三;惠山区锡山区位居末尾，分别成交51.95万㎡，44.69万㎡。

　　就区域单个二手住宅小区的成交量而言：新吴区国际一花园(恒盛·第一国际的备案名)以2.51万㎡的成绩位居上半年五区二手住宅成交TOP10榜单第一，成交214套，成交均价为8452元/㎡;惠山区理想城市花园成交2.5万㎡排名第二，成交均价10700元/㎡;梁溪区芦庄成交2.36万㎡排名第三，成交均价6944元/㎡。

　　对此，孙斌晖分析道：“在二手房的区域成交中，滨湖区自2012年以来一直是领先的，其次是原南长区和北塘区，因为三区合并了，所以现在梁溪区肯定是二手房成交量最高的区域，主要还是因为区域位置好，离主城区和核心区域近。”

　　“不过，现在新吴区的成交量也不错，因为最近几年新吴区靠的不仅仅是长江路沿线了，其他版块出来的楼盘也比较多，再加上新吴区的安置房表现也不错，所以如果从原7个区域来分，现在的新吴区是能排第二名的。很多人说今年有些区域的新房二手房价格倒挂，但也并没有倒挂，其实每个区域还是新房价格领涨，然后二手房小区的价格再跟进。

　　中介走访：新政前“快准狠” 新政后“观望多”

　　2017上半年二手房成交可谓是红红火火，单日成交量更是多次超越新房，虽受“520新政”冲击，但总量还是同比增长38.8%，创9年来历史新高。而在二手房门店，有中介经理在金三银四红五月喜形于色，有置业专员在新政前后忙不迭备案，也有新政后置业者咨询量、进店量下降的些许“冷清”。

　　房掌柜走访了新吴区长江北路4家中介门店和梁溪区2家门店发现，随着市场的变化，买卖双方的心理预期也发生了变化。工作人员均表示，“520新政”前后，房东挂牌从积极到观望，置业者亦是如此，看刚需户型的较多，虽然成交量有所下跌，但价格方面暂时没有太大的波动。

　　其中，天迈房产新吴店经理表示：“其实从去年2月份开始，二手住宅市场就已经相当活跃了，只不过当时的新房市场可能更加抢眼吧，但今年就不一样了，拿门店的二手住宅成交量来说，520后虽然成交量有小幅度的下降，但影响不大，大概降幅比上月降个8%，但是成交量比去年同期高达75%左右，主要是7月1日二手房备案系统说停止备案，所以6月的最后一周我们都提前备案了。”

　　他透露，“目前，投资客的比例确实降了很多。但是价格并没有多降，像保利中央公园的125㎡的精装大三房要185万，89㎡的毛坯小三房要130万，97㎡的要133万，基本上看89㎡和97㎡的户型的很多;而满了2年的万科金域缇香89㎡的精装两房要135万，看的人也比较多。”

　　荣丰置业长江路店经理说道：“就挂牌均价来说，今年年初二手房市场受一点假期的影响，很多房东把房子挂出来时在价格方面还是持观望态度的，议价空间稍有下降。但是春节后，成交情况火热，房东就提价了，基本上每天都能成交个200套的样子，之后的3月4月成交量更是猛增，一天能成交个300-400套。但现在，虽然看的人变少了，成交量下降了，但房东的价格还是不怎么变，像金科中心的90㎡左右毛坯房价格基本上还是120万上下。”

　　尚家房产长江北路店经理表示：“上半年来看二手房的人数不是重点，重点是成交的速度快，基本上谈判、签合同纠结的买家少，像长江国际花园、太湖花园二区的二手房挂出来一天就有5、6组客户来看，整体成交的周期缩短了。现在成交量是有下降，但现在的房东比以前更加关注市场，对新房的价格和土拍情况都有所了解，因此在定价时他们有自己的考量，挂牌的房源还在观望中。比如金海里中等装修的70㎡左右的房源要60-65万，基本没怎么变。”

　　U房置业中山路店经理告诉房掌柜：“其实从3、4月份开始就有很多购房者在看学区房了，像市中心一线的锡师附小、连元街的学区房价格同比增长超过了50%，个别小户型甚至超过2万元/㎡，比如育才弄小区的均价就在23000——25000元/㎡，70-90㎡的户型还是有挺多人看的。”

　　至于对今年下半年二手房成交情况的看法，孙斌晖认为：“上半年的二手房行情太好，以至于价格没有控制住，最终导致各种调控措施出台，会对接下来的下半年甚至未来2年内的二手房成交都产生很大的影响。”