汪杰：新形势下中产阶层应该如何资产配置与投资理财

　　回顾本轮全国房地产调控的起源，其本质是中央政府与地产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈;其目标是中央层面咬定青山不放松，不达目标不罢休;至少近期达到一线城市涨无可涨，二线城市不再过快上涨，三四线城市稳中有跌。未来，建立中国房地产行业宏观调控的长效机制，建立“租售并举”的商品房供给政策与举措。

　　可以清晰地看到，对于中央政府来说，近年来，全国房价普遍过快上涨超出大多数居民时候收入水平，令普通百姓难以承受，同时畸高的房价与过快上涨的趋势，让诸多人士产生投机不劳而获的心理，严重扭曲朴实的“勤劳致富”的社会价值观;因此，遏制房价过快上涨、逐步摆脱宏观经济对房地产行业的依赖与建立健康房地产市场体系，成为中央政府必须要攻克的难题。对于地方政府来说，房价上涨带来地方巨大的财政税收，由此产生对土地财政与税收的依赖，包括土地出让金与房地产交易有关税收，绝大多数城市的土地出让金已经占据地方财政收入的半壁江山，同时从过去20多年发展可以清晰看到，地方房价增长与地方GDP增长密切相关，因此，作为政绩需要必须保房价、拉经济;对于房地产开发商来说，过去房地产行业高速发展二十年，已经挣得盆满钵满，但是他们已经意识到未来好日子不会长久，抱着多挣一年是一年的想法，采取“快进快出”的高周转的运作模式，加快去化，控制系统性风险;对于金融机构来说，当前实体经济萧条，一般企业不仅很难接受较高的资金成本，而且其各种实质性违约不断;在金融去杠杆下，要在激烈的市场竞争中生存下来，必须和房地产企业、政府投融资平台、资源矿产类企业进行合作，因为只有这样的企业才能承受较高财务成本，于是金融机构与房企融资人员不断研究金融政策，创新融资方案，变化各种花样来规避监管，与金融监管机构玩起“猫和老鼠”的游戏，最终房企从金融市场获得发展需要的资金。

　　(三)未来房价趋势分析

　　自1998年，我国住房制度改革以来，商品房这个字眼进入人们的视野已经整整20个年头。目前，商品房早已经脱离“居住功能”这一基本属性，成为大多数家庭与个人资产投资与保值增值的必需品。但是商品房，作为一种特殊的商品，依然具备商品的属性，其一是供求关系决定价格走势;其二是符合市场经济学规律，价格不可能只涨不跌，应该有涨有跌。

　　从2018年7月开始，全国主要大中城市房价陆续才开始有所松动，而10月份开始正式全面下行，因此预计在严厉调控下，2019年房价呈现见顶回落的过程，全国范围至少有10%以上跌幅，未来3-5年看会出现城市与区域分化的走势。预计到2019年第二季度左右，部分城市才会比较大的降幅，达到阶段性谷底，同时中央和地方政策在各种因素的作用之下或许开始松动，因此明年6月份前后部分城市迎来买房入手抄底的良机。

　　以北京、上海、广州、深圳、香港等为代表的一线城市：近期预期微跌10%左右，长期看还是有一定上涨空间。目前，北上深等三座城市二手房成交均价约6万元/平米(下同)，广州约4万元/平米，香港20万元/平米，2017年北上广深等四城经济总量和人口已经全面超过香港，未来10-20年之内前面超越香港，上海、深圳、北京、广州依次突围，未来3-5年内，北上深房价均价至少10万元/平米(即涨幅至少50%)，广州至少6万元/平米(即涨幅至少50%)。

　　以杭州、武汉、成都和南京等为代表的强二线城市，近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不小，上涨幅度不会低于50%。目前，杭州现均价逼近5万，接近上海;武汉、成都、南京等现均价超过2万，四者是副省级城市、省会中心城市、人口超级城市(常住人口超过或接近1000万)、GDP均超1万亿元、教育重镇、人口持续净流入，未来看好四大城市率先突围加入新一线城市阵营，房价超过4万元/平米，涨幅接近100%。

　　以佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无锡等为代表的弱二线城市，近期预期会滞涨，但是人口与产业聚集地，近期有调整空间，未来涨幅不会太大，但是增幅有限，未来房价预计稳定在2万5000元/平米以上。

　　以珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州等为代表的强三线城市，近期有一定幅度下跌，但是区域经济发达，未来还是有一定上涨空间，未来房价还是有望站稳2万元/平米，有望接近2万5000元/平米。

　　以江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华、廊坊、承德、张家口等为代表的弱三线城市，区域分化严重，环北京区域黑洞效应明显预计有明显回落，估计还有下跌空间;长三角存在产业外溢效应，预计先微跌后缓慢反弹，珠三角预计不会有太大跌幅，借助粤港澳大湾区概念，将有会一波大的涨幅。

　　综合考虑到高净值人群与中产阶层集聚度、经济与产业基础状况、人口净流入以及交通便利性等诸多因素，还是极力看多一线和强二线城市2019年房价触底反弹趋势，中等看多中等及弱二线、长三角与珠三角强三线城市2019年房价，看平一般区域强三线2019年房价，基本没有太多增长空间，严重看空弱三线、环北京以及四线城市2019年和2020年房价。

　　2019年黄金市场如何演绎

　　俗话说，乱世买黄金，盛世藏古董。当前，身处在国际形势变幻莫测，国内经济持续下行的时代，黄金不失为一种保值增值产品。从近年来价格走势看，黄金一直处于不愠不火状态，早已不复当年暴涨暴跌之勇，不过作为工业必需品和自古以来财富之象征，黄金还是依然存在使用价值。虽然近年来黄金开采量有所扩大，但是现实中对黄金需求有增无减，初略计算需求增量远大于开采量，从供需关系角度考虑，黄金还有大幅上涨空间。同时，作为资产保值工具与避险产品，在全球经济滞涨甚至衰退时期，黄金有较大投资价值。

　　2018年以来，美联储连续加息，导致美元指数大涨，黄金价格从高位滑落明显，目前在底部区域徘徊，随着美联储加息速度放缓，美元指数有望见顶后回落。2019年，黄金价格将会大概率迎来一波反弹，预计上涨幅度在20%左右，现货黄金(金条)看涨至320-330元/克一线，纸黄金看涨至330-340元/克一线，国际黄金期货看涨至1350-1400美元/盎司一线。