李宇嘉：日本“零元售房” 我国三四线楼市会步后尘？

　　靠这个，就把我老家的父老乡亲激活了，所有人都去买房子了，当然我也买了一套。理由和大家想的一样：很多人都不缺房子，但是都缺好房子。这样的房子，之前没见过，大家都感到震撼。但凡镶嵌着现代文明的好东西，都想买。后来和项目销售聊天，发现两个有趣的现象：买房时很多把车位同步买了，一个车位加车也就10万左右。前面说了，现在城乡差距很大，但眼界差距缩小了。中国人的勤劳、以及通过勤劳实现美好生活，这种拼了命的民族特性，在全世界独一无二。大家都向往美好生活，大城市可望不可即，于是就近到家乡小城市买房。

　　(2)拼了命的民族特性，眼界拓宽后，需求开始爆棚

　　根据罗兰贝格统计数据，5万元左右的汽车、OPPO和vivo手机、白色家电、拼多多等当前大宗消费的主力，70%的消费发生在三四五线城市。刚刚过去的黄金周，大城市院线、餐饮和旅游开始见顶回落，但三四线院线、餐饮开始火爆上升。以2018年初的票房黑马《前任3》为例，据淘票票数据，该片在三四线城市的观众占比近半数，远高于一线的12.2%。眼界脱开、基础设施到位(那张大网)，国家投入增加(新农合、新农保个棚改等)，都让三四五线城市快速崛起。

　　(3)返乡置业潮不会褪去

　　国人置业传统仍旧旺盛，笔者前面的文章分析了(给个链接)，楼市未来走势是“高位平衡”，包括高房价横盘、高溢价慢慢损耗、以时间换空间，不会发生日本式的危机，也就不会出现日本年轻一代目睹长辈们因楼市“大起大落”而看淡泡沫化生存，出现集体低欲望。因此，返乡置业的热潮就不会褪去。今年春节前，安居客发布《2017-2018返乡置业报告》，显示59%的大城市受访者有返乡置业意愿。其中34%的是因在工作城市买不起房或限购而返乡置业，33%的希望改善长辈和孩子居住条件，23%的希望日后回乡发展有个落脚点，只有10%的是为自己手中的闲钱找出路。

　　这意味着，返乡置业主流非投资，是以首套购置为主的刚需或自住需求。2017年，艾普大数据与移动运营商合作，对购房人群筛选，发现三四线买房人群中，54.1%的来自三四线本地人口，15.7%和28.3%的来自一线和二线城市;购房年龄主要在36-45岁、46-55岁两个阶段，占比为31.2%和38.5%。这意味着，村民、县乡镇居民进城购房，大城市就业人群返乡是主流，结婚、剩余、养老、陪读等等，都是刺激买房的动力。特别是，进城买房已成为农村结婚的“新三大件”。

　　(4)农民工告老还乡，支撑三四线楼市稳定

　　国家统计局《2016年农民工监测调查报告》显示，大城市成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低，农民工越来越倾向本地就业。2010-2016年，外出农民工增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出农民工占农民工总数比，从2011年62.8%降至2016年的60.1%。从流入地看，2016年东部务工农民工(15960万)比2015年减少48万，中部、西部、东北分别增长了147万、275万和45万。回流农民工适应城市生活，有一定积蓄，三四线楼市维持稳定。

外出农民工增速及占农民工总量的比重表

农民工输出地和输入地分布单位：万人、%