1、日本住房高空置率的“三大原因”
2009年金融危机后,美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道,国内有人去美国“抄底”。后来发现,这是个玫瑰陷阱,“一元房”背后是个巨大的债务黑洞,比如几千美元的修缮费用,老业主欠下的数千元房产税等着偿还,街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期,日本爆出“零元售房”,与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比,地少人多、高山密集的日本出现“零元房”,与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。
2017年,日本总人口1.27亿,劳动人口(15-60岁)6850万人,60岁以上人口有4300万,二者分别占比54.06%和33.94%。也就是说,54.06%的年轻人,要去养活33.94%的老人和12%的小孩,难怪日本人被称作“工作虫”,上班跑步挤地铁、下班后常态化加班,深夜到居酒屋发泄。压力山大,再背负买房债务有心无力。日本的大城市化、都市圈化,在全球最显著,集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋),占了全国人口的70%和GDP的70%。
特别是,日本大东京圈,面积比北京市还小一点,集中了近29%的日本人口,生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等),人口越来越稀疏,房屋空置率也越来越高。近年来,日本房屋高空置率就备受国际关注,日本Fujitsu研究所报告显示,2013年日本有820万个空置房,空置率达13.5%。按照现有的趋势发展,到2033年,考虑新拆除住宅后,日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中,就有20多套空着,租也租不出去。
2、油尽灯枯,日本住房高空置率继续
90年代初的地产危机、股市崩盘,以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌,30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上,现在育儿及养老压力、工作压力都很大,结婚、生子和购房,年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地,日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是,随着人口由乡入城、小城市到大城市,空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测,2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%,2060年人口降至8800万,如若此,空置率有增无减。
3、我国三四五线城市:高位不胜寒?
国内热衷于研究日本的楼市问题,一则两国深受儒家思想熏陶,国民努力上进,二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前,中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上,同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年,我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣,房价都上台阶,单价万元以下的城市很少了。兴业证券(4.99 -0.60%,诊股)研究显示,2016-2017年,按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市,支撑楼市的人口和产业却不为大家看好。
目前,我国大城市化如火如荼,“点状增长”正成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向,大城市已成为新增长极。目前,我国13个城市人口超1000万,各省还在在举全力建设“强省会城市”,预计未来将有30个千万级的城市;同时,人口千万的城市,就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导,年轻人口恋土情节淡薄,更钟爱大城市。近年来,乡镇“空心化”、三四线城市人口外流已显现。那么,这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和低价甩卖呢?
4、要注意一个最大的变化
首先明确一点,三四线城市整体楼市高位回落是大趋势,但也将是一个长期过程,短期平稳依旧是主旋律。我国与日本最大差别,一是发展极不平衡,特别是城乡差距;二是社保覆盖面不足、大城市生活隐性和显性成本高。但凡去过日本的都知道,日本的城乡生活的差距比较小;同时,日本的社保质量要比我们高一些。这两个方面将成为决定我国三四线楼市走向最重要的因素。近年来,国家做的最正确的一件事情,就是铺设了一张有形和无形的大网(道路、物流、互联网、电信、有线电视等),城乡真正实现了互联互通,其结果就是封闭的村组和乡镇村民眼界开阔了。
5、三四五险楼市:你忽视了哪些需求?
(1)这种房子,咱没见过
记得去年,我老家(一个西北的四线城市)一个房地产项目开盘了。别误会,这里的楼市一直都不好,之前陆陆续续有几个项目开盘,购买者乏善可陈。为啥?因为大家都有房子啊,有的不止一套啊。但是,开盘哄抢,几千个人到现场,这在老家几乎等于要开个演唱会的规模了。后来复盘了一下,这个项目和其他楼盘不一样的地方,就是老板很聪明做了三件事情,第一物业引入了保利物业,第二边上要做一个真正意义的集中式商业,第三陪了一个双语幼儿园。
2022-10-14 10:37
2022-10-13 10:43
2022-10-13 10:40
2022-10-11 14:49