实探锡山新吴两宗地：均价或达20000元/㎡左右 未来刚需门槛变高

　　3月26日，国土资源局挂牌了9宗地。其中，XDG-2016-26号地块(长椿金属地块)和XDG-2017-15号地块(春城小学西侧地块)分别位于无锡刚需区东亭区域和江溪区域。房掌柜实探两宗地了解到：目前，两宗地周边所售住宅房源项目较少，且区域内高价地聚集，未来区域均价或达20000元/㎡左右，这意味着未来无锡的刚需区域门槛变高，购房者或将告别记忆中的刚需时代。

　　地块信息：

　　1、XDG-2016-26号地块(长椿金属地块)

　　①概况：

　　位置：锡山区东亭街道东亭路与春新路交叉口西北侧

　　土地面积：42360㎡

　　土地用途：商住用地

　　容积率：≤2.2-2.4

　　土地出让起始金：96500万元(对应楼面价为10354.97元/㎡)

　　最高限价：144750万元(对应楼面价为15532.45元/㎡)

地块规划图

　　②规划设计要点：

　　建筑限高：不限高，但需满足省市有关规范要求

　　文化体育设施：文体用房一处，建筑面积不少于450㎡

　　社区用房：社居委用房一处，建筑面积不小于280㎡

　　物业管理用房：不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%

　　商业：其中40㎡归社区所有

　　2、XDG-2017-15号地块(春城小学西侧地块)

　　①概况：

　　位置：新吴区冷渎港和锡士路交叉口东南侧

　　土地面积：22128.7㎡

　　土地用途：居住用地

　　容积率：≤2.0-2.2

　　土地出让起始金：43815万元(对应楼面价为9900.04元/㎡)

　　最高限价：65720万元(对应楼面价为14849.49元/㎡)

地块规划图

　　②规划设计要点：

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到100%

　　建筑限高：高层≤100M

　　卫生服务设施：建筑面积不少于100㎡

　　社区服务设施：建筑面积不少于200㎡

　　养老设施：建筑面积不少于200㎡

　　文化体育设施：建筑面积不少于200㎡

　　物业管理设施：不少于总建筑面积(含地下室建筑面积)的4%

　　地块实探：两宗地直线距离仅300米 共享区域商圈配套

　　房掌柜实探两宗地了解到：XDG-2016-26号地块四至范围为北靠春合路，南靠春新中路，西至春星路，东至东亭南路。地块西面有绿地·璀璨天城，北面有太湖大道高架，东邻恒大绿洲，南面有东亭实验小学恒大分部。

两宗地卫星图

　　另一XDG-2017-15号地块四至范围为东靠春城小学，西至锡士路，北至冷渎港，南临金城路高架。地块西侧为春城家园小区，东面有新城香溢紫郡，南面有金科米兰米兰。

XDG-2016-26号地块(长椿金属地块)实景图

　　两宗地相距不远，隔了条冷渎港和恒大绿洲项目，沿着锡士路向北走过去，直线距离仅300米。目前，两宗地均为净地，内部平整，可随时进行开发建设。

　　XDG-2017-15号地块(春城小学西侧地块)实景图

　　就地块所处位置而言，XDG-2016-26号地块位于锡山区东亭板块，XDG-2017-15号地块位于新吴区江溪板块，虽处两个区域，但距离很近，共享区域商圈配套。

　　自驾(交通路网发达，通往无锡各区及其他城市)：对自驾出行的居民来说，两宗地北有无锡主动脉太湖大道，是沪宁高速东出口进入无锡的第一站，同时邻机场路快速内环和金城路高架，且有东亭路、新光路等多条干线道路环绕，交通道路四通八达，可通往无锡各区域和苏州上海等城市，出行很便利。

　　公交(车次多，出行非常便捷)：对公交出行的居民来说，19路、776路、763路、668路和701路等十多条公交线路均能到达两宗地周边。同时，XDG-2016-26号地块距离地铁2号线东亭站1.5公里，在建的地铁3号线金海里站1.6公里;XDG-2017-15号地块东侧还规划有轨道交通5号线。

　　配套(各类生活商业配套完善，满足居民生活需求)：XDG-2016-26号地块接壤梁溪区和新吴区，XDG-2017-15号地块接壤锡山区和梁溪区，两宗地共享东亭商圈、长江路商圈和广益哥伦布商圈的配套。不仅周边小区底商和春勤农贸市场能满足居民的生活需求，还有绿地·乐和城、丰汇欢乐广场、新之城购物广场、新城乐天街和居然之家等商业，且东亭八佰伴还在施工建设中，各类生活、商业、娱乐、医院等公建配套完善。此外，周边还有东亭实验小学、春城实验小学、江溪春城幼儿园和无锡市江溪小学等教育资源。

东亭实验小学

　　小区(新老小区林立，人口密集)：目前，两宗地周边聚集了众多新老小区。二手房、安置房方面，有春城家园、春合苑、春江花园和新城香溢紫郡等;新房项目有恒大绿洲、绿地璀璨天城、康诗丹郡、富力城和金科米兰米兰等，周边人口密集，生活氛围浓郁。

　　地块简析：均价或达20000元/㎡左右 刚需门槛变高

　　1.区域均价或达20000元/㎡左右，回不去的刚需时代。

　　从两宗地所处的位置来说，东亭区域和江溪区域在人们的记忆中还是属于刚需集中区。

　　目前，区域内有恒大绿洲、绿地璀璨天城、富力城、金科米兰米兰、融侨观邸、美新玫瑰大道、中海寰宇天下和吉宝江溪项目等，而在售住宅房源的仅富力城、美新玫瑰大道和中海寰宇天下，其中，富力城和中海寰宇天下均价15000元/㎡，美新玫瑰大道均价13000元/㎡。

　　就楼面价而言，除富力城和美新玫瑰大道地价低外，两地块周边聚集的都是高地价项目，中海寰宇天下32号地块成交楼面价为8011.98元/㎡，33号地块楼面价7584.15元/㎡，吉宝江溪项目楼面价7026.02元/㎡，而两宗地的挂牌起始楼面价分别为10354.97元/㎡和9900.04元/㎡，待富力城和美新玫瑰大道卖完后，区域内均是高价地，未来区域均价或达20000元/㎡左右。

　　这从另一方面来说，区域被拉高的房价极大地提升了刚需客户买房的成本，延伸至无锡全市区，也意味着未来无锡的刚需区域门槛变高，人们再也回不去以前印象中的刚需区了。

　　2.XDG-2017-15号地块高层住宅须全精装，或吸引大牌房企深耕、进驻。

　　目前，XDG-2017-15号地块周边有万科、金科、恒大、富力、中海、融侨和新城控股等品牌房企，众多大型中高档住宅小区聚集，对周边客户吸引力显著。

　　根据地块的规划设计要点，要求该地块开发的高层产品须全精装。而做精装要求开发商自身的条件要硬，根据无锡目前的市场情况，达到全精装且在精装方面比较擅长的多为大牌房企，比如万科、碧桂园、恒大和中海。该地块极有可能由擅长精装的大牌房企夺地操盘，或吸引区域内已有房企拿地深耕。

　　3.两宗地未来或开发成多层、小高层及高层产品，进一步补充周边房源。

　　两宗地所处区域接壤，相距位置近，辐射区域内新老小区林立，人口密集，住宅需求旺盛。目前，周边项目在售产品类型包括洋房、别墅、小高层、高层和公寓，多为刚需刚改产品，高层住宅均价为13000-15000元/㎡。项目虽多，但在售的住宅房源较少。

　　根据两宗地≤2.2-2.4/≤2.0-2.2的容积率，未来或开发成多层、小高层及高层住宅，进一步补充辐射区域房源，提升居住品质。