上半年无锡卖地213亿同比涨990.39% 成交均价达15365元/㎡

　　“212.844亿”、“上半年土地成交均价首破万”、“首宗摇号地”、“首宗现房销售地”、“惠山锡山两区诞生新地王”……上半年，无锡的土地市场依然延续去年下半年的热度。

　　眼看着连“摇号”和“现房销售”都收不了市场的热情，但6月12日龙湖竞地未触及现房销售价给上半年的土地收官之战来了个神转折。

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　　卖地213亿同比上涨990.39% 土地成交均价达15364.69元/㎡

　　数据显示：2017年上半年，无锡土地市场共成交19宗地块，成交总面积约138.53万㎡，同比去年同期上涨305.89%，已完成全年供地计划的41.98%;成交总金额约212.844亿，同比去年同期上涨幅度高达990.39%。

　　从无锡2010-2016年上半年的土地市场成交数据来看，整体呈下降趋势，除2013年数据受市场回暖影响小幅度上升外，土地市场在2016年上半年达到了无锡近7年土地成交量的峰底。

　　但2016年下半年土拍“逆袭”，紧跟着2017年上半年沿袭去年下半年的热度，共卖地212.844亿，刷新8年来成交总金额次新高，仅次于2010年同期水平，但从土地成交面积来看，今年上半年成交面积达138.53万㎡，为2010年同期成交水平的1/3。

　　同时，从今年上半年土地成交平均价格来看，高达15364.69元/㎡，是去年同期的2.69倍，为2010年同期的2.83倍，这也是无锡8年来首次上半年土地成交平均价格破万。

　　“从上半年无锡土地市场的情况来看，是国家对各地方新一轮宏观调控政策在无锡市场的一个真实反映。无锡前几年大量供地，过度开发，造成大量库存，到近几年调控收紧土地供应，库存去化加快，土地市场供求也出现了新的变化。”无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵表示。

　　“无锡目前住宅库存约518万㎡，去化周期约10个半月，按照国家土地新政，对去化周期小于一年的要增加供地，因此，今年上半年无锡还是增加了土地供应，推地量加大，成交量比前几年高，这是贯彻中央调控的大政策，从源头上进行控制，目的还是为了稳定市场，确保供需基本平衡，因此出现今年以来成交上升的情况也是正常的，是可以理解的。”

　　世联行苏南公司总经理李文亮认为，从今年上半年土地市场的成交数据来看，上半年的土拍延续了去年下半年的热度。“无锡在去年下半年推了很多地，实际上那时候还是有很多开发商没有拿到地，所以今年上半年参与地块报名竞拍的开发商数量还是挺多的，大家参拍的热情还是挺踊跃的，相对来说地价也是越拍越高，这也是比较正常的。”

　　滨湖区获“双料冠军” 锡山惠山刷新区域地王新纪录

　　从成交的土地性质来看，在成交的这19宗地块中，住宅(含商住)用地共13宗，占比68.42%，商办用地5宗，另有1宗娱乐康体用地。

　　从成交地块的分布区域来看，惠山区是今年上半年土地成交主力区域，卖地6宗。在成交面积和成交总金额方面，惠山区和滨湖区分夺冠军。

　　其中，惠山区土地成交约45.56万㎡，是五区中土地成交面积最高的区域，吸金63.309亿，占比30%;滨湖区卖地4宗，成交约35.4万㎡，吸金74.745亿，占比35%，获五区土拍吸金总额冠军。

　　其次，锡山区卖地5宗，成交总面积约34.966万㎡，吸金55.91亿;梁溪区卖地3宗，成交总面积约12.74万㎡，吸金约17.23亿;而新吴区则在今年上半年仅成交1宗娱乐康体用地，成交面积约9.9万㎡，吸金1.65亿。

　　就区域的土地成交均价而言，滨湖区土地成交均价达21115.46元/㎡，夺五区“状元”;锡山区15989.82元/㎡为“榜眼”，惠山区13894.42元/㎡成“探花”;而梁溪区土地成交均价为13522.57元/㎡。

　　同时，与去年下半年土地市场的高溢价率和层出不穷的“万元高价地”相比，今年上半年仅中洲锡山鹅湖商住地1宗地块溢价率超百，达133.33%;而“万元高价地”则有3宗。

　　至此，2016-2017年上半年，无锡土地市场共成交了11宗“万元地”。其中，梁溪区有4宗，分别是融侨·悦府，楼面价13581.57元/㎡;恒大·悦珑湾，楼面价12322.4元/㎡;中洲·崇安府，楼面价11631.35元/㎡;富力·运河十号，楼面价10068.91元/㎡。

　　滨湖区有5宗，分别为蠡湖金茂府，楼面价16069.28元/㎡;中锐·琅石名筑，楼面价10353.15元/㎡;中锐贡湖大道项目，楼面价18050.3㎡;绿城太湖新城和风路地块，楼面价18000元/㎡;首开渔港路地块，楼面价15300元/㎡。

　　锡山区则有2宗，分别为红豆·天一华府，楼面价10547.95元/㎡;和恒大宜家北地块，楼面价11687元/㎡。

　　此外，在区域新地王方面，今年上半年，恒大锡山宜家北地块楼面价破万，成为锡山新地王;而万科惠山西漳地块刷新惠山区地王记录;之后的龙湖竞得惠山新城亿仁医院西地块，楼面价7883.47元/㎡，再一次破区域地王记录。

　　对此，沈洵表示：“就无锡来看，地价相对以前是高了，但个人认为还是合理的。相对周边城市地价来说还是比较低的。对无锡的土地市场还是要充满信心，现在的调控主要是给楼市降温，抑制房价过快上涨，既要防止房地产泡沫，又要避免大起大落。”

　　首开旭辉首进绿城回归 下半年土拍如何走?

　　自去年开始，无锡的土地市场便“高亢不已”，今年上半年，土拍依然“温度难降”。

　　4月26日，绿城38.34亿摇中太湖新城和风路地块，无锡首宗“摇号地”诞生。

　　5月16日，首开31.9亿摇中滨湖渔港路地块，无锡首宗“现房销售地”诞生，标志着无锡楼市正式开启“现房销售”时代。当时，该地块吸引了11家房企报名参拍，达最高限价后，7家房企参与摇号，十分抢手，最终成功“出嫁”于首开。

　　就上半年推出的土地受品牌房企的热捧度而言，不仅吸引了万科、中海、恒大、启迪协信和龙湖5家品牌房企的追捧，同时去年在锡拿过地的中洲也继续深耕无锡;更是吸引了旭辉和首开首进无锡拓展版图。

　　从房企散金的幅度来看，土豪恒大挥金48.1亿投掷锡山两宗地，新增土地储备23.68万㎡;绿城紧随其后，散金38.34亿，强势回归;首进无锡的首开也毫不示弱，31.91亿滨湖拿地17.38万㎡，开拓新局面。

　　李文亮认为，如今对百亿房企，特别是200亿以上的开发商来说，有着业绩增长的要求和压力，同时还有拿地或销售量的指标，加上今年年初融资难度低的原因，开发商们拿地的热情都很高。

　　“而且现在开发商拿地都有几个特点。第一，拿地的开发商相对比较集中了，中小开发商会慢慢退出舞台，会有越来越多的品牌开发商去拿地，且集中度会越来越高，这是市场的一个趋势。”

　　第二点，合作拿地联合开发。“万科年初惠山拿的西漳地，包括滨湖首开、金茂拿的地，都是几家开发商合作开发的。并不是说单独的开发商拿不动地，而在于可能几家房企有沟通和交流共同去拍地，在进入摇号阶段时，命中率会高，相信接下来的土拍会有更多房企合作拿地趋向。”

　　同时，李文亮认为，上半年出现“现房销售”也是政府通过调控政策来稳定整体的房地产市场的一个表现。“地价、房价上涨得越猛的话，下降就会越慢，对整个市场的经济发展是不利的， 调控也是希望无锡的市场环境能够健康平稳发展。”

　　那下半年无锡的土拍市场会怎样呢?

　　“今后的土地市场会根据各个区域板块进行有针对性的精准供地。”沈洵表示，“比如说现在商业用地就在控制了，下半年政府还会推出一批土地，对有需求的区域进行精准调控，总之，下半年会保持市场的平稳发展，不会大起大落，以免造成市场恐慌和产生金融风险。”

　　沈洵认为，“不要看最近利率上调，信贷收紧，就觉得市场没有希望了，可以期待下半年的土拍。市场会通过政府的政策调控和开发商正确合理的运作，让人们对房地产市场有个重新全面的认识，以确保房地产市场更健康，更稳健，更有序地向前发展。”

　　注：土地成交平均价格=成交总额/土地面积。并非楼面价。

　　附：2017年上半年无锡市土地市场成交信息一览表