苏州等城市房贷违约率连续攀高 官方要求压力测试

其中建元2015年第一期覆盖个人住房违约贷款规模为16.22亿元，2015年第二期规模为80.42亿元，2016年建元第一期规模为97.49亿元，如果加上建鑫2016年第二期29.93亿元，不到两年时间里，建行累积处理个人住房贷款不良资产规模为224.04亿元。

按照建行2016年6月底个人住房贷款3.18万亿中0.34%不良率计算，其个人住房贷款不良资产规模为108亿元，而2016年两期产品覆盖规模为127亿元，如果算上今年6月份以来新增的不良资产规模，基本覆盖了建行全部个人住房贷款不良资产。

哪类群体违约率最高

从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。

建鑫2016年第二期不良资产支持证券显示，最近一年内违约情况较为突出，截至2016年6月底，在7980笔违约按揭中，一年内发生违约笔数为4735笔，在总的违约本息金29.93亿元中，一年内违约金额为16.49亿元，占比为55%。

从贷款违约人年龄分布来看，30岁到40岁之间违约比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超过违约金总数一半以上。这一年龄段也是房地产市场上购房的主力群体，其次为40岁到50岁之间群体，30岁以下违约占比相对较低。

从违约人所从事的职业来看，呈现领域和专业较为集中，处于第一位的为专业技术人才，占比为29.11%，接近个人住房贷款违约总量的三成，其次为普通职员，占比为25.06%，第三位为商业和服务业人员，占比16.52%，三类职业占比超过七成。

从违约贷款情况分析，不难看出违约人并非主动恶意违约，而是出于某种不确定因素而被动违约，在贷款期限上，10年到20年占到八成左右，从还款时间来看，六成以上违约人已经偿还了5到10年按揭。

从违约贷款抵押物面积来看，100平方米到200平方米占比普遍超过50%，这一区间购房者主要为改善型中等收入者，显示违约人重点集中在改善型领域。其次为刚需型100平方米以下面积，占比也普遍超过30%。

虽然个人住房贷款不良资产率上升势头较猛，从整个银行信贷系统来看，这一类别贷款不良资产率相对较低，由于绝大多数房贷均有抵押物，所以形成坏账后对银行损失相对较小。

在其他领域信贷违约相对偏高且疲软的背景下，未来包括建行在内的多数银行均把个人住房贷款作为一个重点深耕的领域，但在风险管理上加强管控。多个城市的地产人士均表示，在从事个人住房贷款银行中，建行审核最为严格。

在陕西省，2016年初去库存背景下，房贷按揭首付一度降低至20%，目前西安多数银行执行25%的首付，建行原则上执行30%首付。在重庆，首付则并不按照销售价格，而是按照银行自己对抵押物评估价格7成放贷。

此外，个人住房贷款违约率最高的并非房地产市场较差的三四线城市，相反市场较为活跃的一二线城市成为房贷违约的重灾区。这一定程度与一二线城市房价普遍较高相关，从房价和收入比来看，北上深分别为18.1、20.8和27.7，远高于纽约、伦敦和东京的8、12和10。

首经贸大学发布的《京津冀金融惠普报告》显示，京津冀三地，房贷占家庭负债比例较高，北京和天津超过80%，河北也达到60%以上。