李宇嘉：日本“零元售房” 我国三四线楼市会步后尘？

　　1、日本住房高空置率的“三大原因”

　　2009年金融危机后，美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道，国内有人去美国“抄底”。后来发现，这是个玫瑰陷阱，“一元房”背后是个巨大的债务黑洞，比如几千美元的修缮费用，老业主欠下的数千元房产税等着偿还，街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期，日本爆出“零元售房”，与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比，地少人多、高山密集的日本出现“零元房”，与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。

　　2017年，日本总人口1.27亿，劳动人口(15-60岁)6850万人，60岁以上人口有4300万，二者分别占比54.06%和33.94%。也就是说，54.06%的年轻人，要去养活33.94%的老人和12%的小孩，难怪日本人被称作“工作虫”，上班跑步挤地铁、下班后常态化加班，深夜到居酒屋发泄。压力山大，再背负买房债务有心无力。日本的大城市化、都市圈化，在全球最显著，集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋)，占了全国人口的70%和GDP的70%。

　　特别是，日本大东京圈，面积比北京市还小一点，集中了近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等)，人口越来越稀疏，房屋空置率也越来越高。近年来，日本房屋高空置率就备受国际关注，日本Fujitsu研究所报告显示，2013年日本有820万个空置房，空置率达13.5%。按照现有的趋势发展，到2033年，考虑新拆除住宅后，日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中，就有20多套空着，租也租不出去。

　　2、油尽灯枯，日本住房高空置率继续

　　90年代初的地产危机、股市崩盘，以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌，30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上，现在育儿及养老压力、工作压力都很大，结婚、生子和购房，年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地，日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是，随着人口由乡入城、小城市到大城市，空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测，2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%，2060年人口降至8800万，如若此，空置率有增无减。

　　3、我国三四五线城市：高位不胜寒?

　　国内热衷于研究日本的楼市问题，一则两国深受儒家思想熏陶，国民努力上进，二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前，中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上，同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年，我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣，房价都上台阶，单价万元以下的城市很少了。兴业证券(4.99 -0.60%,诊股)研究显示，2016-2017年，按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市，支撑楼市的人口和产业却不为大家看好。

　　目前，我国大城市化如火如荼，“点状增长”正成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向，大城市已成为新增长极。目前，我国13个城市人口超1000万，各省还在在举全力建设“强省会城市”，预计未来将有30个千万级的城市;同时，人口千万的城市，就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导，年轻人口恋土情节淡薄，更钟爱大城市。近年来，乡镇“空心化”、三四线城市人口外流已显现。那么，这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和低价甩卖呢?

　　4、要注意一个最大的变化

　　首先明确一点，三四线城市整体楼市高位回落是大趋势，但也将是一个长期过程，短期平稳依旧是主旋律。我国与日本最大差别，一是发展极不平衡，特别是城乡差距;二是社保覆盖面不足、大城市生活隐性和显性成本高。但凡去过日本的都知道，日本的城乡生活的差距比较小;同时，日本的社保质量要比我们高一些。这两个方面将成为决定我国三四线楼市走向最重要的因素。近年来，国家做的最正确的一件事情，就是铺设了一张有形和无形的大网(道路、物流、互联网、电信、有线电视等)，城乡真正实现了互联互通，其结果就是封闭的村组和乡镇村民眼界开阔了。

　　5、三四五险楼市：你忽视了哪些需求?

　　(1)这种房子，咱没见过

　　记得去年，我老家(一个西北的四线城市)一个房地产项目开盘了。别误会，这里的楼市一直都不好，之前陆陆续续有几个项目开盘，购买者乏善可陈。为啥?因为大家都有房子啊，有的不止一套啊。但是，开盘哄抢，几千个人到现场，这在老家几乎等于要开个演唱会的规模了。后来复盘了一下，这个项目和其他楼盘不一样的地方，就是老板很聪明做了三件事情，第一物业引入了保利物业，第二边上要做一个真正意义的集中式商业，第三陪了一个双语幼儿园。