尹中立:从京七条看房产调控思路 增加供给是差异

　　10月23日，北京市住建委召开发布会，出台“京七条”，其核心内容是“自住型商品房”政策。该政策要求：限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，五年内原则上不允许转让，五年后转让所得收益30%上缴政府。计划今年向市场投放2万套自住型商品房，明年投放4万套自住型商品房。

　　近十年来，政府几乎每年都要出台政策对房地产价格进行调控，但效果甚微。今年3月份，“国五条”横空出世，准备对投资或投机性购房的收益征收20%的所得税，其用意在于打击房地产投机。试图从抑制需求入手来控制房价上涨趋势。从市场运行的结果看，房价一路走高，丝毫没有受到该政策的影响。

　　尽管市场已经对房地产调控习以为常，但对此次北京的“京七条”还是相当关注。因为这是新一届领导人第一次对房地产市场进行的调控，各参与主体都希望从中揣摩新一届领导人对房地产市场的态度。

　　注重从增加供给入手。这是新一轮房地产调控与过去历次房地产调控的最明显差异。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”都贯穿着一个思路—通过抑制需求来控制房价。抑制需求的办法无非是增加交易环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率，更激进的手段就是“限购”(如北京市每个家庭只能买两套住房，没有北京户籍的人不能在北京购买住房)。同样，为了抑制土地价格上涨的速度，上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源(让银行限制房地产开发贷款、限制房地产企业到股票市场融资)，希望房地产开发商在资金的压力下减少囤积土地，并加速出售已经完工的房子。

　　事实已经表明，通过抑制需求的办法来控制房价是难以奏效的。尤其是控制房地产开发商的资金来源的做法，虽然在短期内使土地价格得到控制，但从中长期看此举减少了住房供给的数量，加剧了房价上涨的压力。

　　显然，新一轮房地产调控借鉴了过去历次房地产调控的经验和教训，主要从增加住房供给入手来化解房价上涨的压力。

　　关注地区间的差异，充分发挥地方政府在房地产调控的作用，是本轮房地产调控的又一特色。过去的每一次房地产调控都是国务院或建设部出台政策，然后由各地出台实施细则。新一轮房地产调控的方式有所变化，主要由地方政府唱主角。最先出台政策的城市是深圳，北京次之，估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应的动作，而大多数城市估计不会有房地产调控政策出台。

　　之所以没有出台全国统一的房地产调控政策，是由当前的房地产形势决定的。与以前不同的是，当前的房地产价格尽管从统计数据看仍然是全国普涨态势，但北京、上海等一线城市的房价的上涨速度和幅度明显高于其他城市，截至到三季度末，四个一线城市的新建商品住宅价格同比都超过了20%，而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格涨幅大多为同比10%左右。从销售情况看，一线城市出现了“受捧盘”，而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见，地区间的差异是十分明显的，因此，出台全国统一的房地产调控政策已经没有必要。

　　尽管此次房地产调控借鉴和吸收了过去历次房地产调控的经验或教训，但笔者仍然对此抱谨慎的态度。笔者认为，尽管导致房价持续高涨的主要因素十分复杂，但主要因素有两点：

　　一是货币扩张过快，这在一定程度上是美国政府左右的，不是中国政府自己能够主宰的，只要美国的量化宽松货币政策一直在实施，中国的货币快速扩张的势头就难以结束，房价当然难以控制。

　　二是不合理的土地出让制度。从国内因素看，房价上涨与土地财政有直接关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制的土地不能进入市场，只有地方政府才有资格出让土地。此项不合理的制度导致地方政府成为倒卖土地的贩子。当地方政府成为土地的超级垄断者，土地一定是易涨难跌，房价当然就是水涨船高了。