地价腰斩被传“崩盘” 这座城市的房价透支全国最高

　　近日，沉寂许久的厦门楼市再度成为热门。

　　据自媒体文章，厦门岛内房价每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米，地价已经回到2万以下，相比2016年顶峰接近腰斩。随后事件发酵，后经重多媒体传播，事件逐渐被传成全国房价收入比、房价租金比都排名前列的厦门“楼市崩盘”。

　　不过，自2016年8月厦门宣布执行楼市调控以来，历经3次升级。

　　同许多房价过高的一、二线城市一样，调控政策带来了市场的降温。

　　易居研究院智库中心总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，厦门楼市确实有降温现象。但目前只不过是价格的调整，市场信心没变，周期性的调整并不代表市场的崩溃。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对记者指出，厦门的房价目前下降不多，但未来有有可能向廊坊看齐。

　　随着2017年以来政府对住房投资投机的严控，厦门房价的下跌成为必然，未来预计将有更多房价虚高的同类城市如珠海、三亚等，房价面临理性回归。

　　楼市低谷期，开发商降价卖房

　　据易居研究院智库中心数据，2018年厦门6个区当中新建商品住宅价格四跌二涨，跌幅最大的思明区2017年均价55427元/平米，是全岛各区中最高的，而2018年前7个月单价下跌一万，只有45547元/平米。

　　跌幅第二名是湖里区，下跌8000元/平米左右后价格反超思明区，列全岛第一。海沧区和集美区价格也略有下降，而同安区和翔安区价格微涨了4000元/平米和2000/平米。

　　房价下跌的同时，成交量也有所萎缩。易居研究院发布的百城住宅库存报告显示，自2016年11月开始，厦门新建商品住宅成交量下降到8万平方米，之后大部分时间成交量都没有超过10万平方米。

　　不过随着价格的降低，一手楼盘的库存逐渐在减少。例如海沧区的海投湖海庄园，年初开盘的价格是3.6万元，目前售价为3.3万元。“现在57平米的小户型已经卖完了。”《华夏时报》记者致电售楼处时，一名销售人员表示。

　　二手房方面，根据安居客网站，厦门二手房在2017年5月达到顶点48690元/平米后，几乎一路走低，到今年5月份跌破45000元/平米，而后开始回升。

　　这种市场冷却的趋势也传导到土地市场。厦门土地拍卖的高潮在2016年8月26日出现，岛外6幅商住地块中5幅超过3万，最高达到3.8万/平米。然而两年之后，2018年7月2日，同安区和翔安区新拍出的5幅地块中有4幅价格低于2万，重回“1”字时代。

　　限购-解封-限购的轮回

　　在上一轮楼市周期中，厦门是涨幅最高的城市之一。

　　住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组的大数据房价指数显示，从房价绝对水平看，2018年6月，厦门二手房单价中位数是38616元/建筑平方米，居全国第4位。前3位分别是北京、深圳和上海，其中北京达达59138元/建筑平方米，第5位是杭州。

　　从房价定基指数看，厦门本轮房价的“高峰”出现在2017年5月。从2010年开始为期4年的限购期，2015年1月初厦门全岛放开限购，不少楼盘价格在短期内飞涨到近5万，仅次于北上广深这些一线城市。

　　不过，2016年9月份调控开始，厦门重新恢复限购，在10月5日以及2017年3月24日、28日又升级调控，最终形成了史上最严格的“四限”政策。限购方面，本地户籍成年人限购1套住房，居民家庭限购2套住房;非本地户籍居民家庭需前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明才可购买1套住房;限售方面，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　同时，实施“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，新房和土地出让也都限价。

　　到2017年中，厦门楼市上涨的脚步停止了。“这样严厉的政策下，外地需求基本没法购房了。”邹琳华表示，与北上广深等高房价城市相比，厦门人口规模相对较小，刚需相对不足，高房价主要靠外来投资投机需求支撑。和厦门房价同等级的城市，人口大都在2000万上下。

　　潮水退去，谁在裸泳?

　　厦门环境、气候宜人，是一个风景优美的旅游城市，但除了旅游业以外，能够真正支撑的产业却很难见到，人均可支配收入方面，厦门2018年上半年为26600元左右，与南京相近，不及杭州的33867元和深圳的29799元;

　　而且，岛内面积狭小，土地供给也缺乏弹性，这些原因导致高房价收入比成为了当地楼市的标签。

　　中房智库研究院发布的《2017年全国35个重点城市房价收入比报告》显示，厦门2017年房价收入比为25.15，列全国第五位，排在前列的除了一线城市北上深以外，只有同样是“炒房”重地的三亚。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2018年1月大数据房价租金比中，厦门以1100高居榜首，几乎是北京的一倍。

　　而在易居研究院发布的“全国40城房价透支程度排行榜”中，房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄，其中厦门的房价透支程度最高，对比第二名的天津得分高出近70%。这一数据主要是根据当期房价收入比的偏离方向得出，反映出楼市的泡沫已经偏高。

　　严跃进也指出，此前厦门房价上涨态势比较明显，下跌基本说明调控政策到位了，价格下跌是好事，挤掉了价格泡沫，这方面是值得肯定的。不过并不等于“崩盘”，房价泡沫挤掉是价格虚高的部分减少了，然后市场交易依然存在。

　　从厦门市场来说，购房需求依然强劲，只是限购太严厉了。若是后续限购也取消了，价格也跌了，但交易依然很低，这个时候可以认为有一定的崩盘迹象。短期一两个月的价格下跌，还是得理解为价格的调整。（来源：华夏时报）