编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注。
十年间,房地产行业发生了翻天覆地的变化,作为时代弄潮儿的各种楼市从业人员,有何值得诉说和书写的动人故事?这次房掌柜有幸邀请到浦江(中国)事业一部策划总监寇紫阳,跟我们一起聊聊他这10年的房产之路。
十年前的全款 如今的首付
十年之间,恰似南柯一梦。楼市如同一场精彩的大戏,房价几经沉浮,仍然跑赢了收入和房租,有人顺势囤了一大波房子,有人却在高房价下仰望。如果要把十年前的房价和现在做一个对比,寇紫阳称:“十年前的全款,已经变成如今的首付。”
“10年前,在武汉中心区一套房或许只要30万,可在10年后的2018年,武汉房价已经从当初的3000多元/㎡涨价至15000元/㎡。目前武汉四环线已经规划,武汉房价也呈现出4321趋势,内环4万+,二环3万+,三环趋于2万,四环均价1万,这样的房价趋势,如今放眼望去,想要在武汉买一套房,至少需要准备首付50-100万左右。”
从金融危机到租购并举 楼市的十年蝶变
回忆起十年来的楼市发展,寇紫阳形容为“过山车”般的市场,十年间,经历了政策、市场、房企等大事件的量变,而引发了中国房地产的“蝶变”。作为浦江(中国)的策划总监,寇紫阳更擅长用精准的数据和政策节点来分析楼市的走向。
2008-2009年,虽然只有短短的两年,却经历了一连串连锁反应带来的房价起伏。2007年下半年,国务院出台调控房地产的新政,令以往高烧不退的房价迅速跳水;2018年,次贷危机,促使全国楼市进入肃杀的严冬时期,由此进一步导致房价暴跌,众多房企纷纷破产倒闭,掀起一股"跑路潮"。同年底,为应对金融危机引发的市场乱象,国务院再次出手调控,这也直接刺激了2019年房地产市场的爆发。
2009年末至2010年初,市场在消化掉2008年的4万亿后,经济回暖,楼市复苏,市场大好,各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出,投入房地产,房价因此上涨25%,而此时的房子早已脱离了居住的根本属性,俨然沦为一个金融工具,成为投资客赚钱的利器。对于这4年的发展,寇紫阳总结道:“虽然调控政策频出,但总的说来市场趋稳,房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此,各大房企业绩也逐年递增,2011年甚至出现了全国首个千亿房企。”
2014年至2017年,可谓是中国楼市的“春天”,全国房企高速发展,多家房企进入千亿时代,根据中国指数研究院数据显示,2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿,16家企业跻身千亿俱乐部。此外,房企并购、重组的剧情更是不断上演。如万科宝能股权之争、融创438亿接手万达集团十三个文旅项目等。
2017年“房住不炒”概念首出,宏观调控层层加码,全国多个城市陆续进入“五限时代”,进入2018年,在经历了1年时间的“五限”、租售同权、住房租赁试点等住房供应体系的调控,房地产调控长效机制已渐成型。
寇紫阳认为,2018年中国房地产市场走向成熟的一年,“掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”,房价及成交渐回理性通道,也正是经历过这些事件的锤炼,地产行业才会越来越趋向成熟。”
房企分化加速 不进即是退
十年时间,无数房地产商或中途退出,或筋疲力尽倒在竞争的最后关头。与之相反,也有一些新锐力量,在默默的坚持自己的砥砺前行,逐渐成为市场主力军。
说起那些消失的房企,寇紫阳举了较近的例子:“证大集团旗下有房产和金融两大主业,资料显示,证大在全国开发很多房地产项目。而在2015年,戴志康的上海证大集团宣布彻底退出房地产。”
一部分房企消失,而另一部分房企则在实现着飞速的扩张。2017年,以碧桂园、万科、恒大为首的房企前三强已经步入5000亿元梯度,另外融创也通过收并购实现扩张,与碧桂园、万科、恒大成为行业"新四强"。
随着一线城市调控日益严厉,作为二线龙头的武汉,成为品牌房企战略布局的必争之地。特别是近两年,融创、绿城、龙湖、华夏幸福、正荣等陆续到来,加上已深耕武汉的万科、恒大、保利、金地、华润等,武汉已集齐了19家中国地产10强,20强。
“房地产市场集中度当前正快速提升,房企分化发展加速,"不进即是退"成为默认行规。”在武汉强劲崛起的同时,寇紫阳也表现出了对本土房企的担忧,“面对外来大鳄的强势来袭,如何“谋变”是本土房企面临的关乎生存的抉择。部分本土房企在布局、多元化、品牌、社区文化、服务等方面也取得创新突破,如福星惠誉、武汉地产、百步亭、庭瑞、奥山、纽宾凯等,这些汉派房企,也给中小房企发展带来启发和思考。”
十年楼市跌宕起伏 十年浦江风雨兼程
人与人没完没了的恨与爱,天与地没完没了的暑与寒。十年来,楼市跌宕起伏,浦江也历经了十多年的风雨兼程。
在被问到十年来最想诉说的故事时,寇紫阳满心装的都是浦江,他跟随浦江一路走来,恰如浦江在楼市的风云变幻中不离不弃。
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