实探新吴区江溪板块18万㎡商住地块 或吸引大牌房企深耕、进驻

　　11月23日，新吴区江溪板块18万㎡商住地块挂牌，起始楼面价7026.02元/㎡，是至今为止新吴区挂牌地块中起始楼面价最高的地块，或成区域“新地王”。同时，该地块要求需配建60班小学，且新建高层住宅中成品住宅比例须达100%，亮点十足。地块基础信息及房掌柜简析如下。

　　地块信息：18万㎡商住地块 最高楼面价10537.65元/㎡

　　1、XDG-2017-25号地块概况：

　　位置：新吴区机场路以东、江溪路以南、锡士路以西、江华路以北

　　土地面积：180258.4㎡

　　土地用途：居住、商业用地

　　容积率：≤2.0-2.2

　　最大建筑面积：396568.48㎡

　　土地出让起始金：253300万元(对应楼面价7026.02元/㎡)

　　最高限价：379900万元(对应楼面价10537.65元/㎡)

地块规划图

　　2、规划设计要点及要求：需配建60班小学 成品住房比例须达100%

　　根据该地块的规划设计要点、建设条件及要求获悉：该地块四至范围为——东至锡士路，南至江华路，西至规划道路，北至江溪路。总可建设用地面积约180299㎡，其中A地块用地面积78733㎡，用地性质为居住用地，容积率≤1.6-1.8;B地块用地面积101566㎡，用地性质为居住用地、商业用地，容积率≤2.3-2.5。同时，要求该地块新建高层住宅中成品住房的比例必须达到100%。

　　且根据规划控制要素，A地块需配建60班小学，用地面积不小于40000㎡，计容建筑面积不小于30000㎡，要求配套学校须与首期住宅同步竣工，且建成后无偿移交地方政府。

　　另该地块还需配建一所不少于24班的幼儿园，用地面积不少于10800㎡，建筑面积不少于6840㎡;一座文化活动站，建筑面积不少于600㎡;及建筑面积不少于300㎡的社区卫生服务站、建筑面积不少于1080㎡的居家养老服务站和物业管理用房等。

　　此外，根据地块的挂牌出让文件获悉：竞得人竞得该项目地块后，必须在无锡国家高新产业技术开发区注册外资房地产项目公司，公司注册资本不少于该项目地块土地成交总价款的50%(美元或港币、境外人民币支付)。 此前，建发竞得的锡东新城万业南地块也有类似规定要求。

　　地块实探：北为富力城 目前已为净地

　　房掌柜实探该地块了解到：地块北向为富力城，南向为多友·嘉悦中心和万科东郡，西侧为长江国际项目，东侧为融侨观邸和新城中央公园。

地块卫星图

　　目前，A地块紧靠博客公寓，整个地块外围被围墙挡住，内部平整，已为净地，可随时进行开发建设。

地块实景图

地块航拍图（来源于土拍网）

　　周边概况：处江溪+长江北路+旺庄三大生活圈中心地带 居住氛围浓郁

　　就地块所处位置而言，位于新吴区江溪板块，周边交通路网发达，新老小区众多，居住氛围浓郁，同时生活商业娱乐等资源配套设施丰富。

　　配套(江溪+长江北路+旺庄生活圈 商业医疗等配套醇熟)：目前，地块周边新老小区林立，社区底商颇多，能满足居民的日常生活需求。同时地块位于江溪、长江北路和旺庄生活圈中间地带，享受三大生活圈的配套设施。

社区底商

　　商业娱乐配套方面，有居然之家、新之城生活广场、哥伦布广场、金轮星光名座生活广场、宝龙城市广场、新地假日广场、麦库大厦、雷迪森酒店和红旗商业街及未来的富力城综合体等商业密布地块周边。

　　医疗设施资源方面，有无锡仁德医院、新区凤凰医院和虹桥医院;休闲配套方面则有新城中央公园。

　　自驾(交通路网发达，出行便捷)：对自驾出行的居民来说，北至快速内环线金城路和快速大道太湖大道，南向有新光路，西至机场快速路和江海高架，向东距离京沪高速出入口不足3公里。周边交通道路四通八达，可通往无锡各区域，出行很便利。

　　公交(车次较多，较为方便)：对公交出行的居民来说，地块周边有19路、771路、788路、769路和763路等公交线路经过。其中，763路由火车站开往鸿声客运站，班次间隔5-15分钟，首班车时间为6:51，末班车时间为21：21;19路由火车站开往公交梅村总站，班次间隔8-10分钟，首班车时间为6:26，末班车时间为21:16;而763路由工博园枢纽开往新区科技商务中心，为定点发车，班次间隔1-2小时，首班车时间为6:54，末班车时间为18:54。

　　小区(新老小区林立，人口密集，居住氛围浓郁)：目前，地块周边聚集万科东郡、长江国际·泓园、长江国际·臻园、长江国际·雅园、富力城、金科·米兰米兰和融侨观邸等众多大型中高档住宅小区，多为高层、小高层住宅产品。

周边项目

　　据了解，富力城在售4#、8#楼建筑面积约89㎡、108㎡和125㎡的带装修房源，均价15000元/㎡;金科·米兰米兰在售36#楼建筑面积约39-55㎡现房公寓;而万科东郡、由民申地产开发的长江国际项目和融侨观邸住宅房源已售完。

　　二手房、安置房方面，有春潮花园、春城家园和红旗家园等老小区，人口密集，居住氛围浓郁。

　　地块简析：

　　1、7026.02元/㎡的起始楼面价仅比地王中海32号地块低985.96元/㎡，或成区域新“地王”。

　　从卫星图上看，XDG-2017-25号地块与新吴区地王项目中海寰宇天下直线距离不足2公里。从楼面价来说，中海寰宇天下的32号地块成交楼面价为8011.98元/㎡，为区域“地王”，而该地块起始楼面价7026.02元/㎡，仅比其低985.96元/㎡。单从两地块地价的差值数据来说，该地块或破区域地王纪录，成为新“地王”。

　　另一方面，房掌柜了解到：目前，地块靠近的长江北路板块的新房均价为16000元/㎡左右，二手房均价为10500元/㎡左右;江溪板块的新房均价为12000-15500元/㎡，二手房均价为10800元/㎡左右。

　　从该地块的地价和两板块的区域均价来看，未来该地块定价也可能会受到两板块均价影响，且更靠近长江北路板块。

　　2、地块需配建60班小学，高层住宅须全精装，或吸引大牌房企深耕、进驻。

　　目前，区域内有万科、金科、富力、中海、融侨和新城控股等品牌房企，众多大型中高档住宅小区聚集，对周边客户吸引力显著。

　　根据地块的规划设计要点，要求地块需配建60班小学，且开发的高层产品须全精装。而做精装要求开发商自身的条件要硬，根据无锡目前的市场情况，达到全精装且在精装方面比较擅长的多为大牌房企，比如万科、碧桂园、恒大和中海。该地块极有可能由擅长精装的大牌房企夺地操盘，或吸引区域内已有房企拿地深耕。

　　3、未来或开发成低、多层及小高层产品 进一步补充区域房源

　　地块位于江溪+长江北路+旺庄三大生活圈中心地带，区域内新老小区林立，人口密集。周边有万科东郡、长江国际项目、金科·米兰米兰、融侨观邸、美新玫瑰大道、新城金郡、中海寰宇天下、国信世家璞园、新城香溢紫郡和华宇·观澜华府等项目，产品类型包括洋房、别墅、小高层、高层和公寓，多为刚需刚改产品。

　　但在售的新房房源较少。住宅房源方面，有富力城、中海·寰宇天下和美新玫瑰大道在售，而国信世家璞园尾盘在售，金科米兰米兰公寓在售，其他项目已售完。

　　根据地块≤2.0-2.2的容积率，未来或开发成低、多层及小高层住宅，进一步补充区域房源，提升居住品质。