马光远：2018年将是房产最困难的一年 涉及长效机制

　　中国住房短缺的历史已基本结束

　　大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。

　　未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

　　同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。

　　货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

　　后记：

　　有人说我唱空楼市，我很反感

　　10月24日的文章《2018年将是房地产最困难的一年》引发的热议和反响在我的预料之中，包括一些误读。文章发出后很快过了10万+，后台的评论也是最近以来最多的，很多平台也在大量转载。

　　而在所有的评论中，最让我不能接受的是“你又在唱空房地产”。了解我的观点的人都知道，在房地产问题上，我从来不刻意的“唱空”或者“唱多”，我对坚持“唱空”和“唱多”的都没有好感，所以我的观点也经常罕见地受到多空双方的攻击。在房地产问题上，我自认为我是一个实事求是派，基于客观的事实和房地产的基本逻辑做出自己的判断，不迎合民众、不迎合官方，也不迎合开发商，只迎合我自己内心的判断。过去我坚持这个原则，现在我也坚持，将来更会坚持。

　　基于此，对于很多网上误读我的观点的说法乃至谩骂，我基本懒得去回应，我不会将生命浪费在帮助网上很多人提高智商等无聊的事务中，但是，他们很多对我的误读，继而引发了很多很重视我的观点并且按照我的观点做出买房决策的人，这就无法沉默了。

　　如果这两年大家关注我的微博、微信公众号等自媒体平台，我在房地产问题上，绝不像某些人一样一个调子唱到底，我会根据政策、房地产态势以及宏观经济大周期的变化做出自己的判断，从不为了“唱多”或者“唱空”而如何。以本轮房地产周期为例，我的很多关于房地产的观点为很多人所熟悉，试举几个：

　　第一，2014年3月，当很多城市的房价出现下降的时候，业界都在讨论政府会不会救房地产，我的观点很明确，政府一定会救，我当时的说法是，百分之一千会救，因为我相信爱情，如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱。相信这个话，大家不会陌生;

　　第二，2014年9月，70个大中城市的房价环比全部下跌，9月30日，高层出台“9.30”救市措施，打响救房地产的第一枪。我在很多文章中指出，购房者迎来了买房的最好时间窗口，我当时的观点是，大城市，热点城市，人口流入的城市，需求依然旺盛，库存不是问题，“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”，相信这句话，大家更不会陌生;

　　第三，2015年“3.30”和11月，政府相继推出大规模的房地产刺激政策后，特别是11月提出“去库存”后，我在年底的很多文章中预测2016年房价会大涨，并且在一篇文章中列出了2016年房价会大涨的城市的名单，将要大涨的城市分成三个梯队，第一梯队为苏州、上海、合肥、南京、厦门、珠海等城市。当时很多人质疑，房价这么高了，怎么可能大涨，并且对我列出的一些城市质疑，当时质疑最多的是两个城市，一是合肥，一是东莞。事实是，合肥2016年房价涨幅全球第一，东莞更是轻松翻番。

　　第四，2016年年底，面对新的调控态势，我又提出了房地产将变天的观点，我认为在经历2016年的大涨，及各种需求大规模释放后，热点城市的房地产市场将逆转，预期将改变。这个预测，从目前北上广深及一些热点城市的表现看，你们还要拿一些极个别城市来质疑吗?

　　列这么多过去的预测，绝非为了炫耀，而是告诉大家，我从来不迎合任何一方，我只会根据事实做出自己认为(当然不一定正确)的判断。房地产很复杂，房地产问题很专业，绝非任何一个人可以信口开河。中国的房地产，更因为各种力量的博弈，是所有经济现象中最复杂的，我对房地产市场的预测如果能够有50%正确，我已经很满足。

　　我之所以说房地产2018年最困难，除了上篇文章中的解释，最关键的原因在于：

　　第一，我多次强调房地产政策很有用。

　　而很多专家一直误导，房地产政策无用。分析房地产短期走势，最关键的因素是政策，无论是刺激政策，还是打压政策，都会对房地产市场的短期走势产生巨大的影响，这是过去房地产市场的周期已经证明的。中国房价并非一直单边上涨，2008年，2014年，房价都经历了明显的下跌，包括最坚挺的北京房价，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本轮二手房的跌幅已经超过了10%。之所以很多人认为政策无用，那是因为政策没有坚持，而不是无用。本轮政策的力度、手段、目标前所未有。限售，限购，限贷，限价，限离，这些措施对市场交易和流动性的影响是巨大的。怎么可能不对房地产市场的走势产生影响?