樊纲：房地产两级分化波动 当务之急是要发展大城市

　　过去一年多，中国房地产市场经历了一轮两极分化的异常波动。少数特大城市和大城市房价地价飞涨;与此同时，三四线城市高喊去库存，但房子卖不出去。这暴露出一个重要的政策性原因，我们的“城镇化”战略导致了两极分化。

　　中国从来不说“城市化”，而是说“城镇化”。不同的提法代表着不同的政策。改革开放以来，中国一直实行严格控制大城市规模、大力发展中小城镇的“城镇化”政策。这诚然对城市间与城乡协调有积极作用，但也引发诸多问题。

　　严格控制大城市规模，土地供应受到限制，人口又不断涌入，引发房价地价飙涨。房价经历一系列调控也不降低，是因一直没有实质增加供给，只是抑制需求，但人口还在不断进来，需求还在不断增长。鼓励中小城镇发展，土地敞开供应，但是人口又不断流失，结果是房地产库存高企。

　　我们应该重新反思大城市和小城市的关系。中国正处在人口向中心城市聚集的阶段，限制大城市而鼓励发展小城镇不符合当前的自然规律。

　　1、大城市更好

　　城市化是人口迁移过程中理性选择的结果，在工业化和城市化快速发展阶段，人口不断向大城市集聚是基本规律。从世界范围看，大城市化的趋势从未停止。1950年全球超过500万人的城市只有7个，2015年增加到73个。日本60%的人口在关东、关西都市区，韩国50%的人口在首尔都市区。1950-2015年，全球生活在1000万人以上规模城市的人口占城市人口的比重从3.2%提高到11.9%，生活在100万-500万、50万-100万规模城市的人口所占比重上升了3.9%和0.6%，但是生活在50万以下规模城市的人口所占比重下降了7%。

　　中国尽管一直限制大城市的人口流入，但是1990-2015年中国城区常住人口在500万人以上的城市，从2个增加到16个。2009-2014年，中国35个一二线城市的人口共增加3778万人，其中前15个大城市增加了3010万人，约占80%。城市化的基本好处是获得产业聚集和人口聚集所带来的规模效益。人为什么要迁移、选择向哪里迁移，考虑的主要是就业、收入、生活、公共服务等。在这些方面，大城市都具有明显的优势。最早出现的企业是乡镇工业。但分散的乡村不具备聚集效应，村村搞基础设施等的成本太高。于是乡镇企业进入到城市的开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，信息、人才、市场条件等也更优越。

　　大城市可以更集中地提供各类基础设施，从而聚集更多的产业和企业，于是企业又往大城市迁移，形成更专业的分工，提供更多就业和更高收入。大城市是创新资源和人才最集中、创新活动最活跃最容易成功的区域，从而持续推动经济增长。美国的创新资源都集中在硅谷、洛杉矶、纽约等大都市区。此外，大城市能聚集优质的教育医疗等公共服务和生活条件。具有更公平的市场竞争环境和通畅的上升通道，能为年轻人提供更多实现梦想的机会。更有利于服务业和文化时尚产业的发展，这成为吸引年轻人的重要因素。即便在污染治理和垃圾处理等方面，大城市也因为规模效益而具有明显优势。

　　但是，我们总是希望人们从农村迁移出来，都到小城市中去。现实中很多产业和企业却并没有到小城市去，相反，小城市的企业都往大城市搬。人们也就跟着涌向大城市。

　　2、政策偏差的后果

　　在目前的大城市化阶段，却实行“城镇化”的发展思路，已经引发了一系列的问题。人为限制大城市的发展，总想改变规律而不是顺应规律，设定城市人口调控目标，致使每次的规划都“小而又小”，今天定了规划，明天就被突破的例子比比皆是。

　　一方面，特大城市的用地、基础设施、公共服务等根据人口规划设定，但是人口流入远超规划预期，导致房价高企、交通拥堵、教育医疗短缺，外来人口甚至无法享受一些基本公共服务。有的城市六年前提出只能养活800万人，结果现在达到了2100万人，这个城市肯定会出现各种供求关系紧张。部分学者、官员认为，这些“大城市病”是由于人多，从而支持限制大城市人口增长。但很大程度上其实是因为逆反规律造成的。

　　另一方面，优先发展中小城市和小城镇并不能改变其人口流失的情况，由于条件所限，产业发展不起来，无法提供足够的就业，人口就不断流失。2009-2014年，在232个地级市中，人口减少的有85个，占36.6%，共减少1314万人。

　　前述房地产市场的两极分化就是城镇化思路带来的不良后果。

　　优先发展中小城市和小城镇也会导致生产效率的降低。不断加大对小城镇的支持，导致部分农民工早退，这意味着劳动力从生产率高的城市流向生产率低的小城镇。日本就曾有过类似教训，1960年代日本劳动力大量进城，其增长速度一度达到10%以上。1972年田中角荣提出“日本列岛改造论”，从大城市疏解产业和人口到日本东北部和西南部，企图创造一批“迷你东京”。该政策是1970年代日本生产率趋于下降的重要诱因。

　　可能有人举出欧洲小城镇发展很好的反例。其实这分两种类型：

　　一类往往是大城市周边的小城市，属于大都市区内或周边的城市群、城市带的小城市，通过轻轨等一小时、一个半小时能到达大都市核心区，并不是真正意义的小城市。

　　一类是没有消亡且得到发展的。因为欧洲国家工业化进程很慢，100年、150年才完成。年轻人还没走光，退休的人又回来了。这些从城里退休回来的人是带着一生的积蓄、带着社保、带着现代城市生活方式回去的。所以这些小城镇又发展起来，而且实现了现代化更新。

　　中国的情况是在三十几年内快速工业化，小城镇的人口迅速流失，退休的人还没回去，大家都集中在大城市。加上中国地域辽阔，很多小城市不在城市群里，发展就会遇到困难。

　　西方的经验表明，小城镇不是没有发展机会了，但不是现在这个阶段，中国现在是发展大城市的阶段。