北京试水共有产权房 专家称广州佛州肇庆不急于加入

　　9月21日，住建部发文支持北京市、上海市开展共有产权住房试点，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。据了解，除了北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿);8月22日，广东省住建局和发改委联合印发《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》，其中提到了将探索建立共有产权住房制度。这意味着共有产权住房制度从顶层设计到开始普及，迈出了关键一步。

　　分析人士指出，未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房，将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系，成为长效机制的重要组成部分。

　　几大疑团待解

　　A 能让北京整体房价跌多少?

　　概念是好的，那么共有产权房到底能让北京房价跌多少?

　　中原地产首席分析师张大伟做了个简单的测算：从过去几年看，北京自住房供应合计6.2万套，基本已经完成签约。对于市场来说，自住房对市场持续影响。特别是2014年，与2017年，自住房住宅土地供应的面积均超过了30%,大量的底价房供应，是出现2014年与2017年楼市调控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。

　　在张大伟看来，因为共有产权房的价格明显要比周边房价低，有的甚至低30%左右，对这部分住房的房价是有抑制作用的。

　　分析人士表示，整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，整体价格的稳定已经可以预期。

　　B：共有产权房对购房者的吸引力有多大?

　　“共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得安全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。”张大伟表示，共有产权房实际就变成了有产权的公租房!可流转但投资属性弱。

　　那么还有多少人会申请?张大伟分析，看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。“但共有产权房相比自住房最大的问题是，不得转商，但价格又比之前不得流转的2008年后经济适用房高。购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。”所以，张大伟预计，共有产权房的申购人群数量会锐减，大约只有5-10万户。

　　C：改善需求供应少了价格反而上涨?

　　张大伟分析，从今年供地结构来看，北京市共有产权房的用地大增，而商品房用地则相对历史平均水平减少，“所以整体看，对于北京来说，商品房目前依然稀缺。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。但对于改善需求来说，实际可以买到的房源数量反而有所减少!”

　　对此，邓浩志也指出，北京计划未来5年推出25万套共有产权房，平均每年5万套几乎占住房建设总量的一半(过去住宅年建设量在10万套左右)，如果是在原基础上再加5万套，那北京有这么多地吗?都快扩张到河北了。实际情况是过去10年北京土地供应总量基本平稳且且不断轻微下滑，所以“产能”提升空间极小。在他看来，如果共有产权房用地占用普通住宅的指标，那商品住宅供应不应会更加紧张，房价也会加速上涨。因为共有产权房并没分流购买普通商品房的购买力，但供应却减少了一半，所以价格反而上涨。

　　D：离推向全国还有多远?广佛肇重点推租赁房

　　早在2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。北京也成为继江苏淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市。

　　此次京版共有产权房并未强调家庭收入问题。而此前试点的上海、淮安等地，共有产权住房均用于满足在住房和经济两方面均存在困难家庭的住房需求。这也使得新的共有产权住房，在性质上与此前试点有所不同。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，此次共有产权住房工作试点，是住房市场的供给侧结构调整的重要步骤，其目的是在满足最低收入人群住房需求的同时，实现住房供给链的全覆盖。

　　北京率先进入共有产权住房时代，后续上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等中心城市会否跟进?

　　上海房地产研究专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从上海当前的住房发展规划来说，发展租赁市场的任务可能是更大的，所以共有产权住房预计会小范围推广，但可能力度会弱于北京市场。

　　广东方面，日前(9月20日)，广东省住房和城乡建设厅在回应广东省政协委员关于拟推新举盘活公租房时透露，探索允许有条件的城市，在公共租赁住房保障对象居住满一定年限且符合相应条件，并补交相关费用后，可将公共租赁住房转为共有产权住房。