克而瑞：高铁如何影响城市房价系列之房地产价格洼地

　　迄今为止，中国287个地级市中有142个城市开通了高铁、42个城市拥有城际铁路、876组城市之间实现1小时内跨城。在城市空间距离拉近的同时，很多城市房价也实现了快速上涨。鸟姐将2013至今5年房价涨幅超过30%的城市(除去一线城市)对应在高铁线路图上，发现这些涨疯的城市表现为两类情况。第一类，位于铁路主要通道(大站)的二三城市，如二线城市合肥、南京、武汉、郑州、西安、长沙等;三线城市芜湖、西宁等。第二类，位于核心城市周边的三四线城市，如环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞等。

　　图1：高铁线路与5年房价涨幅超30%城市

　　以上现象是巧合还是确实与高铁有关?高铁又如何影响这些城市的房价?高铁所经之处还有房价洼地么，特别是1小时通行圈内?鸟姐也收集到一些数据，一起来研究下。

　　在环一线购房是为了更好的留下

　　“度娘”对高铁效应这样定义：高铁开通对一个区域或城市的发展存在着聚集与扩散“双重效应”。集聚效应是指高铁开通有助于加速区域要素流动，核心城市的中心地位大幅强化，使得区域的人口、资金等要素不断向其集聚，如一线人口集中度的持续提升。扩散效应是指高铁开通使得居民跨城通行时间大幅缩短，城市边界趋于模糊，中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周围扩散。如日本东京，在新干线作用下，每年流出人口的50%流向周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市。

　　人的需求是城市房价第一支撑要素。所以，第一类位于铁路通道城市房价高弹性表现，来源高铁集聚效应带动的人口导入。第二类位于核心城市周边三四线城市，仅用高铁扩散效应显然并不能完全说明其价格上涨的成因。

　　广深人口数据显示，近年广州、深圳的外来人口增速远高于周边的佛山、东莞、惠州等三线城市，说明该区域集聚效应在强化，周边区域城市受此影响并未实现人口导入(集聚效应>扩散效应)。同样，上海的外来人口增速一直以来高于周边的苏州、无锡、嘉兴等城市，尽管近两年有外来人口流出，但周边三线城市外来人口亦在同步流失，这说明上海流出的人口并未流向周边较近的区域。而从北京区域的数据来看，廊坊等周边城市常年处于人口净流出状态。

　　这样来看，环沪、环京、广深周边区域并未实现大量的人口导入，可见这些城市的房价推手并不是来自本地市场。更大的可能是一线楼市的溢出效应，推动了这些城市房价节节攀升。(图2)

　　图2：三大城市群外来人口流入情况

　　为了更好的论证这一的推测，鸟姐查阅了2015年统计年鉴中关于京津冀、长三角、珠三角等城市的全市商品住宅平均价格，发现房价涨幅与至北上广深城市的便利程度基本呈现正相关。

　　先看环京城市圈情况，2013-2015年房价涨幅靠前的三线城市如廊坊、沧州，到北京交通便捷，搭乘高铁1小时内可实现跨城;而涨幅较弱甚至下跌的唐山、秦皇岛至北京的高铁通行时间相对稍长，查阅12306网站显示分别为1.5、2.2个小时。