第一太平戴维斯：写字楼空置率再攀高点新零售助升级

　　第一太平戴维斯华北区物业市场概述 2017年第二季度

　　北京甲级写字楼市场

　　2017年第二季度，北京甲级办公楼市场共有三个新项目竣工交付，分别是骏豪中央公园广场、中国国际贸易中心三期B座和中融信托大厦。同时，中建财富国际中心租赁楼层亦于本季度正式交付，令北京全市甲级写字楼存量增至1,020万平方米(含自用面积)。

　　受新增供应影响，北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.5%，同比上升3.1个百分点。

　　业主以更加灵活的租金策略应对日益激烈的市场竞争，全市甲级办公楼平均租金出现连续四个季度的下滑，为人民币338.1元每平方米每月，环比和同比分别下降0.2%和0.7%。

　　市场预测

　　2017年下半年，北京甲级办公楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33.7万平方米(含自用面积)的办公体量，届时将推高全市空置率水平至8%。位于通州、丽泽等新兴区域首批新项目即将于年底前竣工交付使用，将给具有办公租赁需求的企业带来更多选择。

　　伴随“城市更新，存量改造”新发展浪潮，以及办公物业相比于商铺租金收益稳定、需求旺盛等优势，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途。未来，“商改办”、“酒改办”项目将加大北京办公楼市场的供应。

　　随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

　　北京零售市场

　　2017年1-5月，北京市社会消费品零售总额录得4283.6亿元，同比上升5.1%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达13.1%，占社会消费品零售总额的比重达16.8%。

　　2017年第二季度北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目，即国贸三期B座商业，带来约6万平方米新增供应。本季度，购物中心存量增至888万平方米，而百货商场的市场存量为210万平方米。

　　第二季度，品牌活跃度有所回升，使得全市购物中心入住率环比上升0.2个百分点至93.5%。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.3%，为每平方米每月人民币931.6元。

　　市场预测

　　2017年下半年，北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约24万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

　　北京对大众及中高端国际品牌的吸引力依然强劲，下半年将迎来多家“华北首店”品牌开业，全市购物中心首层租金仍有进一步上升空间。

　　伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进，各大零售企业将加速线上及线下的融合，将大数据技术应用到消费场景中，为消费者创造更舒适便捷的购物体验。

　　北京住宅租赁市场

　　2017年第二季度，北京服务式公寓市场迎来一新增项目：位于王府井的东方君悦大酒店将部分酒店楼层改造为服务式公寓推出市场，一期共计投放57套单元。

　　本季度，稳健的市场需求带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.2个百分点至86.7%，且较去年同期上涨2.8个百分点。

　　本季度，服务式公寓租金水平保持稳定，基本与上季度持平为人民币每平方米每月215.5元，同比上涨4.3%。

　　鉴于北京二手房市场交易活跃度下降，高端公寓平均租金有所回落，录得人民币每平方米每月156.4元，环比下降0.3%。

　　由于高端别墅租赁房源的减少，加之国内家庭租赁需求的增加，令别墅租金环比上升0.5%为人民币每平方米每月120.3元，同比上升2.9%。

　　市场预测

　　2017年第三季度，预计市场将迎来一家服务式公寓项目开业入市，即雅诗阁山水文园服务公寓。2018年将有5家服务式公寓项目入市，未来供应主要集中在四环以外，“非核心”化趋势明显。

　　北京市近期出台的商办政策规定对于合规已购买的商办类房屋，可以出租和销售，并且不限定出租对象，但新购买人必须符合限购条件。因此，对于投资型买家而言，由于他们短时间内很难寻找到合适的下一任买家出手套现，可能会先采取租赁的方式。未来随着这部分房源的入市，将对公寓租赁市场产生一定影响。