第一太平戴维斯：写字楼空置率再攀高点新零售助升级

　　北京住宅销售市场

　　一手住宅整体市场

　　为缓解住宅供需矛盾，北京市加大住房供应。第二季度，北京一手普通住宅市场新增供应环比上涨114.7%至59.7万平方米。

　　受供应放量影响，本季度北京新房成交量环比上升5.6%至77.5万平方米。截至5月末，一手住宅价格指数环比小幅上升0.2%。

　　受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，住宅及混合用地共计成交17宗，其中9宗明确规定建设为自住型商品住房。

　　一手住宅高端市场

　　第二季度，高端住宅市场迎来大规模新增供给，共有7个高端公寓项目和5个别墅项目取得预售证(包括老盘新推)，分别为销售市场带来1,356套和359套新增供应。

　　高端住宅市场依然受到追求居住品质的改善型购房者的青睐。高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米95,000元和人民币每平方米67,000元，环比分别上升4.9%和7.0%。

　　市场预测

　　今年以来，北京市加大住宅用地供应，并优化供地结构，加大自住型商品房和限价房的供应，同时放宽取证预售的限制，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，这都将有利于增加市场供应。

　　随着上半年楼市新政的密集出台，加上此限轮购新政力度强劲，政策的累积效应将不断显现。一方面，新一轮的限购政策提高了购房门槛，限制购买人群，在一定程度上抑制了市场需求;另一方面，楼市的降温带来了预期的转变，即使是有资格、有能力的购房者也会谨慎观望。预计今年北京房价将得到有效平抑，整体房地产市场将趋于平稳。

　　北京销售与投资市场

　　由于投资需求受商办限购政策抑制，北京一手散售写字楼和商铺市场成交量均有所回落，分别为18.3万平方米及14.3万平方米，环比分别下降39.3%和50.6%。

　　第二季度，北京大宗投资市场共迎来4宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。国内基金等金融机构投资者表现活跃。

　　受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。

　　市场预测

　　北京市出台的商办限购政策对在建(含在售)商办类项目严禁个人购买，极大限制了投资性需求的入市。因此，短期内商办类项目成交量将继续下跌。

　　另一方面，开发企业对商办用地拿地意愿下降，近期成交的多宗商办用地均以低溢价率成交并出现流拍现象，预计将对商办产品销售价格产生一定的下行压力。

　　在商办类项目调控政策以及商业自持的土拍规则下，商业地产将逐渐从销售时代转向自持时代。随着项目运营能力被置于更重要的位置，单纯依靠“拿地-开发-销售”这一传统模式将变得难以为继，未来开发商将更加注重持有运营型物业的开发。

　　二线城市(天津、大连、沈阳)甲级写字楼市场

　　天津：2017年第二季度，仅有陆家嘴金融大厦一个优质写字楼项目入市，为天津中心城区甲级写字楼市场带来9.4万平米的新增供应，至此全市甲级写字楼存量达到118.4万平方米。新入市项目的高品质办公空间及相对较低的租金水平吸引搬迁需求，推动二季度中心城区甲级写字楼整体空置率环比下降0.9个百分点至39.1%，同比下降7.4个百分点。金融、专业服务、地产类是近期成交主力。第二季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月134.9元，同比下降4.6%。

　　大连：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持在115万平方米(含自用面积)。本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%，租金也基本无变化，为人民币每平方米每月108.8元。

　　沈阳：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量为164.8平方米。鉴于整体需求疲弱，城区甲级写字楼整体空置率环比上升3个百分点至43.6%。

　　市场预测

　　二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。