克而瑞：前5月各指标增速全线回落 未来将继续下探

    5月，房地产各项指标全面回落，开发投资增速今年首次下滑、销售面积、金额增速一直处于下降通道，而此前向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落。整体而言，政策调控下，市场降温显著，预计6月各指标仍将向下，行业调整格局将维持到今年四季度。

  前5月累计销售同比增速继续回落，5月环比微增4%但仍低于近一年月均值

  1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。其中，住宅销售面积增长11.9%;商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长15.3%。

  点评：

  1-5月全国商品房销售面积、金额累计同比增速继续下滑，但较前4月略有放缓，政策调控效果继续彰显，市场出现一定程度降温。其中，自去年四季度调控以来，商品房销售金额的累计同比增速已下降22.7个百分点，一方面是面积增速较去年9月下滑12.6;另一方面，“限价”导致一二线多“量跌价平”，而价格较低三四线销售火热也是金额增速回落的原因之一。

  单月来看，面积、金额均环比上涨4%，总的来看，幅度不大，且单月销售面积、金额的绝对量仍处于近一年平均之下，在政策调控下，市场仍处于下滑通道当中。从销售区域也可见一斑，政策更为严厉的东部地区销售面积增速最低，不到10%，而东北、西部、中部销售增速均在15%以上，其中三四线城市功不可没。不过，4个地区销售增速仍在持续回落，符合我们此前预判，虽然上半年三四线销售撑起全国市场，但可持性不高，未来继续回落为大概率时间。

  总而言之，在政策不断升级且延伸至大部分三四线城市的情况下，市场会持续降温，销售增速也将进一步下滑。对于6月而言，由于冲击半年度业绩，政府和房企僵持的局面一定程度会被打破，供应量的回升将带动成交环比上涨，但累计同比将依旧处于下降通道中。随着重点一二线城市偃旗息鼓以及三四线城市逐步降温，三季度销售面积增速可能降至10%以下。

  开发投资额累计增速首次回落，5月环比激增17%且绝对量高于月均水平

  2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

  点评：

  房地产开发投资增速今年首次下滑，较上月下降0.4个百分点，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点，整体投资热情并未出现减退，房企信心较足。从单月投资额保持在近一年平均值之上，环比上涨17%、以及同比显著高于近2年皆可佐证。

  投资增速的下滑主要是受到两个先行指标，土地购置和新开工增速回落所致。实际上正是由于此前房企继续补库存导致土地价格过高，导致开发投资增速中的土地购置费用增速明显加快，并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。

  从区域来看，东北区域增速为负，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

  我们认为，随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足，且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下，对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观，预计二季度开发投资增速仍保持平稳，三季度继续小幅回落。