天津房地产市场突进背后：高端抢手项目泰鹏红湾却烂尾7年

　　股权转让：接盘方须考虑去化及现金回流

　　据悉，转让方给“准接盘侠”两个受让方案，第一种是转让方卖掉100%股权，受让方支付对价6.77亿元，钧鹏及泰鹏红湾置业负责结算原工程单位施工款，补交1亿元土地出让金，承担外欠工程款7084万元及泰鹏红湾置业对钧鹏与其他单位总债务8200万元。

　　作为承接第一种方案，受让方享受承接股权对应的资产权益，但不包括应收钧鹏的8667万元款项。

　　记者注意到，第二种方案则是项目实际控制人保留部分股权，与受让方合作开发，利益共享、风险共担，相关具体事项需另行商议。

　　为此，标的企业股权转让公告特意强调，该项目坐落于中国第三经济增长极环渤海经济区天津滨海新区中新生态城辖区内(原属滨海旅游区)，紧邻“基辅号”航母停泊处，东临渤海湾，南至中新生态城旅游区“航母军事主题公园”核心区。

　　“沿海稀缺的土地资源是各个开发企业关注的焦点，其区域优势不言而喻。”标的企业股权转让公告说，别墅区42栋独体别墅已完工，只需内外檐装修即可销售，回款迅速。

　　黄金湾投资集团董事长申威向记者表示，项目并购要先考察市场，地段决定市场潜力，还要算未来的趋势和涨幅空间还有多大。

　　天津市滨海新区统计局数据显示，截至2015年底，滨海新区全区常住人口为297.01万，户籍人口123.92万，全区户籍户数为45.96万户，同比均有小幅增长，但对比数据不难发现，这里更多的是非户籍流动人口。

　　在泰鹏红湾置业开发项目实地调查中，记者走访了近两个小时，发现周边连一家饭馆都没有。但在股权转让公告中，转让方对外描述说，“依托生态城的区域影响力，依靠成熟的生活及商业配套，必将对项目销售产生积极影响。”

　　一家上市房企高管表示，该项目负债不高，净资产还是有的，但别墅和高层能否迅速去化是面临的最大问题，接盘须考虑现金回流。申威也认同这一点，他说产品去化时间需要考量，毕竟10年挣1亿元，和1年挣1亿元，带来的资金成本不一样。

　　“有些项目貌似很好，但背后有复杂的债权债务纠纷，即便是好项目也难以收购。还有一些项目有些瑕疵，比如规划不合理等，也会造成项目很好，无人问津。这些都是并购中的‘坑’。”申威强调说。

　　当前，泰鹏红湾置业100%股权仍在北金所挂牌求转让。记者致电钧鹏地产公开电话，但是一打过去，对方就直接挂断了。北金所一位相关业务员说，这个项目挂牌很久了，目前项目信息还没更新。

　　市场环境:行情低迷导致房企甩盘转卖

　　熟悉天津房地产市场的一位并购人士表示，滨海新区比武清距离北京要远，目前有一些打了很高折扣的房地产项目转让，但还是无人接盘。

　　不只是泰鹏红湾置业的一个项目，记者调查发现，除了天津主城区之外，该市周边郊区县房地产项目销售一度低迷，让不少大型上市房企深陷其中，被迫“断臂求生”，一些地产“秃鹫”开始虎视眈眈。

　　去年底，津滨发展位于天津滨海新区的一幅地块编号为“津滨汉(挂)201108号”的城镇住宅用地被该当地主管部门认定为闲置土地，并被有偿收回。

　　津滨发展解释道，该地块由于多方原因造成长期无法开发，闲置至今已近四年，不但对公司资金安排造成了一定影响，当地市场环境也发生了重大变化，收回后录得亏损金额约4800万元。

　　今年初以来，天津松江多次披露其公开转让项目股权及在建工程的公告，比如卖掉位于静海县团泊新城高尔夫球场内七排干东侧的水岸恬园项目、位于静海县团泊新城西区健康大道西侧、平湖路北侧的团泊西区四号地依山郡项目、位于武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园在建项目等。

　　实际上，上述多个在建工程均位于天津的郊区县，比如水岸恬园项目挂牌时并无意向受让人，最后被天津松江持股20%的一个关联接盘方摘得，但基本属于平价成交。

　　前三季度，天房发展归属于母公司的净利亏损约2.7亿元，扣非后净利亏损约3.7亿元，问题的根源就在于主要结算项目位于天津市外环线以外的津南区双港新家园的新科园、新盈庄园项目和东丽区华明新家园的天欣锦园项目等，这些项目所在区域及周边整体房地产供应较多，项目售价提升空间有限等。

　　不过，记者也注意到，在有人甩卖的同时，也有人在挺进天津楼市。今年9月，蓝光发展豪掷逾16亿元收购了广西江宇地产和一个自然人合计持有天津江宇海汇地产100%股权，从而首次间接布局到天津并拿下津南区江宇城项目。

　　10月下旬，汤臣集团突然公告其拟转让天津津湾置业51%股权，该标的企业持有天津市和平区中心区域的津湾广场二期项目，受让方为温州一家私募投资机构，但从交易构架来看，该受让方须火速向标的企业输血8亿元，以缓解汤臣资金投入之忧的意图明显。

　　11月底，景瑞控股将子公司天津景秀100%股权以8亿元直接卖给了恒大地产，这意味着后者将间接拿下位于天津宝坻区的天津景瑞英郡项目。