在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下,在经历了 2012年的复苏和2013年繁荣之后,预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中,2014年上半年将延续2013年下半年 的态势,多数供应指标继续增长,甚至增幅还将有所扩大,但成交类指标增幅继续回落;下半年行业整体温度有所降低,成交量和价格将趋弱。
上篇:回顾2013年
一、宏观经济背景
2013年,全球经济整体呈现温和复苏态势,复苏中依旧面临着诸多风险。全 球宽松化带来流动性大幅增加,主权债务危机反复冲击市场信心,国际金融危机深层次影响等不断显现。发达经济体中,美国虽面临着财政紧缩、债务上限等一系列 不确定的问题,但经济表现相对较好;日本经济在货币宽松刺激下虽有起色,但结构性问题难以缓和;欧洲则因自身经济衰退以及债务问题,基本上没有太大改善, 但整体下滑趋势有所缓和;新兴市场国家经济结构调整进展一直不顺利,结构性问题非但没解决,反而还在激化,再加上外部环境影响,新兴市场整体经济增长也有 所放缓。
国内经济稳中向好。2013 年前三季度国内生产总值38.7 万亿元,同比增长7.7%。从今年前三季度看,国内生产总值增速基本延续了2012 年的走势,国内主流经济研究机构普遍预计全年增速将达到7.7%左右,基本可以实现决策层年初制定的“GDP 增速7.5%”的预期目标。2013年1-11月,全国固定资产投资39.1 万亿元,同比增长19.9%,这是11 年来全国固定资产投资增幅首次低于20%。其中全国房地产开发投资完成7.7 万亿元,同比增长19.5%。随着国家经济结构的调整,房地产调控的推进,房地产开发投资增速逐步放缓,固定资产投资增速也持续回落。
二、调控政策背景
(一)宏观经济政策:稳增长、调结构和促改革
面对错综复杂的国内外经济形势,2013年党中央、国务院在坚持稳中求进的总基调基础上,统筹考虑稳增长、控通胀、防风险,保持经济平稳运行;同时深化改革,创新宏观调控方式,激发市场和经济内生活力,打造中国经济升级版。
一是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益,加大金融支持实体经济的力度,把钱用在刀刃上。
二是提出经济发展的“上限”和“下限”。
三是积极释放有效需求,推动居民消费升级。
四是深化改革,简政放权,激发市场活力。
(二)房地产调控政策:重心转向保障房和住房供应体系
总体来看,2013年的房地产调控主要可以分为两个截然不同的阶段:一是第 一季度,以“国五条”和各地细则为主,仍延续2011年以来的抑制需求、控制房价的调控思路;二是二季度以来,以加强保障房建设和管理的主,完善住房供应 体系的思路。调控的重心由抑制房价、抑制需求为主,转向加大保障房建设,健全住房供应体系为主上来。
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