十大关键词勾勒无锡楼市百态 国五条独占鳌头

　　随着马年钟声的敲响，年终盘点也在各行各业紧锣密鼓实施起来。2013年，对无锡楼市而言，用跌宕起伏形容是最恰当不过的。2013年横空出世的新国五条、一直饱受关注的无锡地铁，到爽约的住房信息联网、史上最严重的一次钱荒，一二线汹涌而来的高价地潮、公积金等一系列楼市事件的接力，注定了2013年楼市是最不平凡的一年。

　　无疾而终的新国五条

　　新国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。3月1日下午，国务院办公厅正式发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，进一步细化新国五条相关调控措施。

　　新“国五条”实施细则发布备受关注，其中“二手房交易按照增值额20%征收个税”的内容，更是在市场上引发了深刻的影响，不少地区在该政策出台后出现了二手房交易量猛增的现象。为了避税各种手段层出不穷，“假离婚”也事件也将国五条的影响力升级至家喻户晓。

　　就无锡二手房成交情况而言，市产监处数据如下：1—3月市区商品房成交面积达149万平方米，同比增长32%，同期二手房成交面积达98万平方米，同比激增200%。无锡市区一季度二手住宅成交面积为85万平方米，同比增长307%，其中3月份二手住宅成交面积达63.65万平方米，同比增长509.67%，是2月份成交量的7倍多。

　　最终，绝大多数地区国五条细则“雷声大雨点小”，且随着时间不断过去，国五条对市场是正向的影响也好，负面的影响也罢，这些影响的最高潮似乎已经成为历史，新国五条在市场中渐渐淡去，只留下长长的尾音。

　　新型城镇化带锡城市民奔小康

　　城镇化是指农村人口转化为城镇人口的过程。十八大之后，“新型城镇化”一词已成为全民关注热点。回顾中国的城镇化进程，最明显的特点就是依靠地产企业“造城”，地产与其他产业发展不协调，造成多地区房价泡沫严重。2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。

　　无锡的城镇化经历了几个阶段：上世纪八十年代，乡镇企业的蓬勃发展快速推动了农村工业化;九十年代，民营经济、外向型经济的发展，推动农业向规模经济集中、工业向园区和开发区集中、居住向城镇集中，推动了农村城镇化;进入本世纪，城市“骨架”快速伸展、经济快速发展，推动了城乡统筹发展。到2012年，我市市域城镇化水平达到72.9%，高于全国平均水平20个百分点左右，已接近发达国家近80%的平均水平。

　　简单明了的讲，城镇化有助于提高城市的发展质量、城乡居民的幸福生活。无锡城镇化的升级版，正明确地指向一个共同的目标：以人为本，幸福生活。

　　强势来袭，擦边而去的钱荒

　　钱荒，指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机。银行间市场隔夜回购利率自2010年底以来，第三次攀上如此高位，随着货币政策不断加大紧缩力度，“钱荒”从银行体系内萌生、在资本市场被放大，而利率市场“冰火两重天”的现状则直接影响实体经济的运行。2013年6月，大型商业银行加入借钱大军，隔夜头寸拆借利率一下子飙升578个基点，达到13.44%，与此同时，各期限资金利率全线大涨，“钱荒”进一步升级。

　　锡城各家银行目前执行的首套房贷优惠利率并未像网络传言所说的情况。中、农、工、建四大国有银行方面，中行依旧执行基准利率上浮10%，农行、工行和建行最低则可做到8.5折优惠，但要视贷款申请人的具体情况而定。

　　股份制银行和城商行执行的政策则不尽相同，无锡农商行个贷人员明确表示仍可做到锡城最低价8折优惠。执行8.5折优惠的则有江苏、南京等几家银行，平安银行给出的则是9折优惠。

　　值得一提的是，采访中，各家银行的个贷人员口径颇为一致：“钱荒”并没有影响到无锡这边的按揭贷款业务，且目前信贷额度都比较充足，申请人只要相关材料准备充分，一周以内便能放款。一位银行工作人员表示，根据以往的经验，在银行大部分贷款业务中，首套房贷款是最受国家政策支持的贷款项目之一，即便是银根收紧，这块业务也是最后受影响的。

　　短期内不会实施的房产税

　　一个“税”字，让太多的人惊慌失措。众多新闻资讯报道说，二手房交易征税20%的规定一直存在，但是在几乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，税务被完全转嫁到购房者身上，而这样的操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。

　　随着房地产市场的调控措施开始在全国范围内落地，各地的出台细则形态各异，引起了大范围热议。从大部分城市概述性的调控内容中我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

　　专家视角解读，无锡位于经济发达的长三角地区，位列江苏省乃至长三角的热点城市之中，在江苏省第一批或第二批试点城市中一定会有无锡的身影，个人房产税的征收是大势所趋。但专家同时也表示，虽然无锡从经济总量上来看在江苏省处于领先地位，但从房价上来看，跟经济实力相当的苏州、南京都没法比，无锡的房价可以说是与其经济总量不匹配的，因此无锡应该短期内不会推行房产税。

　　高价地频现

　　2013年“高价地”成为频频出现的一个词，尤其是一线城市，“高价地”纪录在不断被刷新。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。无锡也不例外，2013年中旬雅居乐首进滨湖区，20亿总价高调进驻，创2013锡城地块总价高价地。下半年，中华企业中城誉品13.7亿滨湖拿地，以4628元/平的楼面价成为今年无锡目前最高楼面单价地块，为何“高价地”频出?

　　地方政府积极推地，土地价格上涨，土地溢价上升。房企资金充裕“不差钱”，为其拿地提供了保障。从过去拿高价地房企的经验来看，高价地开发商需要准备充裕的资金流支撑高价地继续生存。业界人士认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现高溢价、高价地现象，都不是一件好事情，这极有可能是市场走向出现偏差、调控政策收紧的征兆。目前，政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价。

　　中国房企TOP10齐聚锡城

　　就无锡而言，无论是长三角优越的区位优势，还是经济发展水平及GDP增长速度，或者是丰富的山水资源优势，以及发展潜力和竞争力都被开发商看在眼里。

　　进驻无锡，更是被很多开发商视为发展战略的重要部署。继万科、绿地、华润、龙湖、碧桂园等知名房企进驻后，2013年，依然有能让人耳熟能详的名企首进无锡。

　　2013年5月，成都龙头房企蓝光和骏实业锡东新城拿地，成功入驻锡城，超9万方地块小试牛刀;香港兰桂坊这一娱乐业巨头同样是5月正式进入无锡太湖新城，兰桂坊无锡项目总投资12亿元，建筑面积约10万平方米。7月，来自深圳的宝能地产进驻无锡，116730万入驻太湖新城，未来将打造一个大型的综合体，包括住宅、写字楼、商业、酒店等产品都将一一囊括，产品类型多元化;此外，“华南五虎”之一的雅居乐来势汹汹，择址太湖新城，20亿总价夺锡城高价地。值得一提的是，中海通过曲线方式进军无锡市场，斩获太湖新城18万方商住用地，至此，中国房企TOP10全部到齐，无锡房地产市场一场激战即将开始。

　　不被考虑的以房养老

　　以房养老是一种所谓的新型养老方式，将房子“倒按揭”的形式。国务院提出以房养老，旨在积极应对人口老龄化的要求、推进经济持续健康发展及其解决当前养老服务业突出矛盾和问题。但关于加快发展养老服务业的若干意见，最终还是引发了民众对“以房养老”的大吐槽，有质疑者甚至担心，政府会不会借“以房养老”来推卸基本养老责任。

　　从锡城部分老人口中了解到，绝大部分老人对“以房养老”持谨慎态度，“房子总归要留给孩子”成为多位老人的一致看法。即便子女不孝顺，他们也未必会以房养老，而是认为这个政策更适合孤寡老人。也有不少市民表示担心：“老人以房养老了，子女该怎么办?”也从锡城部分养老院了解到，当下不少老人更热衷于“租房养老”，“以房养老”由于未来不明，并不在其考虑之列。

　　旨在涨价的停售

　　停售，指开发商卖楼不积极，将可售的产品延后推出，此举形同囤货居奇。在较大的房价压力下，房地产调控进一步加压。限购收紧之余，不少城市还实行限签、限售，将房价调控推到一个新的高度。在次种环境下，不仅仅在无锡，全国各地多数豪宅楼盘都出现消极推售，等待时机的现象，也有甚者，干脆捂盘停售，等待房价进一步飙升后再开售，获取更大的利润。

　　2013年7月31日，在上海融创绿城控股有限公司成立一周年新闻发布会上，融创中国董事长孙宏斌在全国百余家媒体前证实了这一传闻。“宁愿不卖，也不能亏!”孙宏斌掷地有声地表示。无锡融绿营销中心总经理艾青说：“停售是在打造内功。在这期间我们主要做的就是两件事，一件是把产品做到极致，另一件事就是把服务做到完美。”

　　蠡湖香樟园的停售一时间带起一股停售热潮，众多开发商纷纷效仿。

　　充裕的锡城公积金

　　买房，是百姓生活中的大事，住房公积金又与买房息息相关。针对目前部分城市出现的公积金“资金恐慌”现象，锡城市住房公积金管理方面回应，目前无锡的资金还是比较充裕的。从整个资金的使用情况来讲，使用率在78%左右。前三季度全市累计归集住房公积金78.65亿元，比去年同期增长14.3%;缴存余额近300亿元。与此同时，无锡公积金目前就个贷风险控制方面也做出了把控，对公积金个贷逾期率的控制非常严格，“个贷资金的回笼情况良好，保障了无锡公积金的稳定发展。”无锡也没有出台限制政策，市民们不用担心。但如果要用于贷款，得连续缴满6个月才行。

　　关于公积金贷款，第一次贷款肯定是可以的;如果已经用公积金贷过一次款，那么那次贷款所买的房子面积如果超过120平米，就不能再贷款了，如果小于120平米就可以申请第二次贷款;第三次就肯定不能贷款了。

　　地铁引领锡城住房新趋势

　　2013年底，无锡地铁1号线列车全面进行试跑综合调试阶段，这也标志着地铁运营前的最后一项重要“工程”收尾后，将迎来无锡地铁的“飞速时代”。“地铁对于无锡人而言，关注程度是越来越高，我们每次关于无锡地铁进展的微话题几乎都能引来数百次粉丝的点评和转发。”

　　地铁通车对房价的影响众所周知，已经开通地铁的沿线物业都能迅速升值，每个城市地铁开通之际，沿线地产物业总要升值，以上海徐家汇为例，地铁开通之前的租金为7元/天，地铁开通之后，租金涨至12元/平米/天。无锡城市地铁带来城市交通布局的结构变化，对周边房价或多或少都将产生影响。