“新土改”和房地产无关 宅基地短期入市没指望

　　专家认为，2014年上半年，农村集体土地流转具体办法将有望出台，预期在政策方面将会出现实质性的突破，除修订《土地管理法》，颁布《农村集体征收补偿条例》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流思转试点工作指导意见》外，还将部署开展宅基地制度改革的试点。农村集体土地流转的更广泛的试点和落地将成为2014年的大事件。

　　  2013年，在十八届三中全会确立了建立城乡统一建设用地市场的改革方向，提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价之后，农村集体建设用地流转已在多地展开了试点与落地。12月20日，深圳首例原农村集体工业用地成功入市并成交。不过，中国房地产报记者到武汉、天津武清等地调研后发现，在很多地区农村集体建设用地的流转仍十分谨慎，农村土地流转仍限于农用地。

　　  而农村宅基地的入市流转在各地则更加谨慎，短期内入市交易很难实现。因此，业内专家普遍认为，2014年农村集体土地流转的突破将仅限于农村集体经营性建设用地，而宅基地的入市试点短期内几无可能。在这种情况下，轰轰烈烈的农村土地流转改革，短期内将几乎不会对城市土地市场产生可见的影响。

　　  农地流转：用途管制难以突破

　　  “再过20年，会种地的人会更少，因为现在的80后、90后很少有种地的，都去城里打工去了，70后种地也并不多。”天津市武清区泗村店镇党委书记王春来感叹，土地流转将成为大趋势。

　　  据悉，按照天津市土地流转的目标要求，到“十二五”末全市农村土地流转面积要占家庭承包土地总面积35%以上，2013年要达到22%以上。

　　  目前，泗村店镇一个大型农业项目正在进行中，根据香港南华集团与其签署的投资协议显示，“生态农业”项目拟投资5000万元，建设2000亩绿色有机蔬菜生产采摘园。而这2000亩用地就涉及土地流转，具体涉及包括齐东营村等在内的村落。

　　  但在武清采访期间，记者了解到，这里的“土地流转”前提都是不改变土地性质，也就是农地还是农地。因此，地方对于土地流转项目有着严格的要求，禁止搞房地产开发，并且把相关的约定写在了合同当中。至于目前正在安徽试点的农村建设用地流转以及宅基地有偿退出机制，在武清并未涉及。

　　  宅基地短期入市无指望

　　  面对多个城市的建设用地紧张的情况，市场呼唤着农村集体建设用地改革带来供应量，从目前情况来看，由于农村集体建设用地以及宅基地的试点尚在进行中，因此可以预见短期内难以缓解“地荒”。

　　  此外，在近期的中央城镇化工作会议提到的六项主要任务中，就提到减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。同时还要求，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

　　  华远地产董事长任志强表示，过去十几年土地情况，工业用地价格很低，甚至很多地方政府用免费的工业用地来招商，工业用地的利用价值太低了，低得不得了。