旭辉突入万科主场 抢下南京南站高价地的生意账本

　　在南京房地产市场，南站板块几乎就等同于万科的代名词。在该区域连下5城后，新近出让的南站G29地块也因此被业界认为是万科的囊中之物。

　　在G29地块开拍前，有网友甚至以戏谑的口吻评论称：“等7块土地集齐后，万科就能召唤神龙了。”

　　然而，在8月28日竞拍现场，旭辉“异军突起”让南站“承包商”万科着实扑了个空。

　　经过48轮竞价后，旭辉战胜万科、保利等11家开发商，以总价11.5亿元，楼面地价17092元/平方米将G29地块收入囊中，并刷新城南单价高价地纪录。

　　这也是去年12月首入南京以来旭辉获得的第4个项目，就17092元/平方米的综合楼面地价而言，有业内人士指出，南京南站的房价并未超过24000元/平方米，若以旭辉的拿地价格测算，未来房价至少接近3万才能保本。

　　不过，旭辉相关负责人士向观点地产新媒体指出，在公司内部看来，这一拿地价格尚属合理。

　　“因该地块涉及配建幼儿园的计容计算问题，项目实际的拿地楼面价为15163元/平方米，相较于前期同板块商办占比较高的其他地块，G29地块具有较高性价比。”

　　抢食万科“主场”

　　从竞拍现场来看，南站G29地块共吸引了包括旭辉、万科、龙湖、保利、中交等11家房企报名参与，中骏以6.64亿元率先应价，随后中交、万科、保利和栖霞建设等相继入局。

　　在竞拍前半段，旭辉基本处于“坐山观虎斗”的状态，39轮竞价过后，旭辉才加入“混战”，随即该地块的竞争也变成旭辉与万科的“贴身肉搏”。当报价升至11.5亿后，万科已无意应价，最终G29地块在竞价48轮后被旭辉成功斩获。

　　据了解，是次17092元/平方米的拿地楼面价不仅成功刷新此前禹洲地产保持的城南单价高价地纪录，同时也改写由万科创造的14224元/平方米的南站单价高价地。

　　出让公告显示，南站G29地块位于南京主城内南部新城核心区，土地出让面积2.87万平方米，容积率2.8，建筑面积8.04万平方米，性质为二类居住用地。

　　旭辉风头一时无两，万科“铩羽而归”有些出乎意料，要知道在南京房地产市场，万科与南站板块几乎可以划上等号。

　　仅在20多日前，万科还刚刚在南站完成“补仓”，深耕的意图不言自明。实际上，作为“南站承包商”，万科的另一个身份则是“南站拓荒者”。

　　早在2012年，南京南站周边还是一片荒凉，但当年6月万科以“拓荒者”姿态耗资9.41亿元竞得南站首幅住宅混合用地。同年11月，万科8.71亿元再下一城，该两宗地在日后的开发中结合在一起形成了如今的万科九都荟。

　　连下两城的万科在南站的版图扩张并未就此停止，据观点地产新媒体了解，在2013年至2014年间，万科在南站再度出手拿下两宗地，从而形成万科九都荟、万科新都荟和万科尚都荟三盘齐放的局面。

　　今年8月7日的土拍上，万科经过24轮拼杀以15.5亿元再次加仓南站，由此，万科也成为名副其实的“南站承包商”。

　　同样值得关注的是，在万科拓荒的这几年，南站板块的楼面价也已经从最初的5158元/平方米涨至17092元/平方米。从眼下来看，南京南站不仅成为了万科的“主场”，同时也成长为南京楼市最受关注的板块之一。

　　旭辉的生意账本

　　从万科嘴里“虎口拔牙”，旭辉为此付出的代价也不低，略显高昂的土地成本以及后来者不具优势的定价权，会对旭辉的产品打造提出更高要求。

　　旭辉集团董事长林中并不担心，他向观点地产新媒体表示，旭辉从来都不喜欢拿高价地，此次拿下南站地块也是算过之后觉得有利润才去拿的。

　　“我们这块地实际上比万科上次拿的还便宜，万科上次拿的地有30%是商办，我们这块地全是住宅，而且位置好，所以旭辉拿地一贯还是比较谨慎，因为房地产越来越讲究的是投资能力。”

　　虽然G29地块综合楼面地价高达17092元/平方米，但刨去配建幼儿园部分，地块的实际拿地楼面价为15163元/平方米，与万科8月7日所拿的商办占比30%的G22地块相比，旭辉的“高价地”反倒更具性价比。

　　“经过万科、证大、绿地等开发商近年的开发投入，南站板块已经成为南京市民认知度极高的新中心板块，区域价值比肩河西。河西的住宅地价已经突破2万/平方米，售价已经站稳3.5万/平方米，对比而言，南站板块的住宅价格还有很大的想象空间。”

　　与此同时，旭辉内部人士指出，在南站G29项目的产品定位上，旭辉将结合地块本身的优势，与周边现有项目形成差异化，力求对旭辉南京市场现有产品力做一些补全和提升。

　　据了解，旭辉在南京已有4个储备地块，集中分布在江北、江宁、河西及南站板块。前两幅地块都以底价买入，将进入销售阶段。在上述4个项目中，江北旭辉银城白马澜山及河西项目，旭辉分别与银城及北辰“结盟”。

　　未来是否会在南站项目引入合作方，该内部人士称，旭辉将以“开放的心态、专业的能力”寻找理念契合、资源互补的合作伙伴。

　　“包括万科地产在内，我们不排除与任何志同道合的同行开展合作，但无论最终合作与否，旭辉都将追求创造最大的效益。”

　　在南京资深房地产评论人士尹霄飞看来，旭辉在南站这一热点区域拿项目或许也是战略层面的思考。

　　“旭辉在南京仅有江宁的旭辉九著是自己开发的，项目很小而且离市区比较远，客户有限，所以希望能够在热点区域拿地。虽然江北比较热，但是从整个南京楼市的板块价值来看，城南可能更好一点，能够在万科的垄断区域拿地，也能更好地把旭辉的牌子打响。”

　　与此同时，尹霄飞也强调，重金布局南站以后，万科借助区域板块垄断性优势已经取得了南站区域的定价能力，区域内其他开发商要突破会有一定的难度。