赵卓文：变与不变2015年的艰难选择

　　2015年才过去了12天，各种消息不断传来。李嘉诚重组长和系，被有些人解读为，将是人民币资产即将下跌的风向标。

　　从商60年，公司从不亏损，贵为华人首富的李嘉诚先生，都在抛售和减持国内不动产，引起大家的广泛注意。如果李先生都不是风向标，那么谁是风向标?

　　油价回到“5”时代，充分说明世界经济仍然处于低迷时期。实体经济不振，中国股市的飙升，终究也只是一波炒作的行情，难有持续性。

　　2015年，倘若股市最终跑赢了楼市，不是奇怪的事情，更不是值得庆祝的事情。

　　2015年，“新常态”意味着“增速放缓”和“盈利下降”。房地产开发，必须以经营性土地作为载体。城市中的土地资源，本是稀缺资源。把房地产业也弄成“产能过剩”，确实不同寻常。

　　地方政府对于土地出让金和房地产税收的依赖和无限制的渴求，令土地供应出让成为城市中最大的买卖。发展商和投资客在高速城市化进程中获利不断，推动着地价、房价不断攀升。

　　国人过去10年熟悉的“圈地”、“造城”、“炒楼”，在2015年进入了新的阶段。确认了“新常态”，就要默认“低盈利”。大型上市房企盈利水平在不断下降，2013年140多家上市房企平均净利率尚有13%左右，2014年已下降至12%左右。2015年仍将持续走低，直至降到10%以内。趋势已经确定。 房地产开发，本身是一项“技术含量”不高的活。多年来，开发商主要依靠规模、速度获得盈利，中国高速城市化过程中地价和价值回归和地价升值，令到房地产业多年来成为中国最稳定，最赚钱的行业。

　　2015年，一切都在发生改变。历经2014年土地大审计后，城市土地出让成为敏感的高压线，土地市场趋于规范。大多数情况下，开发商只能逼过市场竞得土地。“赚土地的钱”，难上加难。

　　举一个例子。如果某地块出让的地价是2万元/平方米，开发商最后出售房屋的价格是4万元/平方米。那么，最终的利益分成是：政府获得2万元/平方米地价+0.5万元/平方米税费=2.5万元/平方米，大概占60%，银行金融机构获得约0.5万元/平方米的资金成本，大概占12.5%，发展商工程投资+间接费用约6000-7000元/平方米，约占16%，发展商利润约3000-3500元/平方米，约占8-9%。

　　这样一条利益分配链条，只能说明未来开发商盈利逐渐变薄的现实。

　　未来，房地产开发靠什么赚钱?三、四线城市“饱和”，二线城市“饱和”，一线城市也“饱和”。蓝海难觅。住宅“饱和”，商业“饱和”，写字楼也“饱和”。难有新的增长点。所谓的质量增长性盈利模式，其实很难转换为现实。对大多数开发商而言，没有了规模，就意味着没有了利润。

　　2015年休闲旅游地产好做吗?相信大部分人都会打个大大的问号。2015年，养生、养老地产好做吗?现实情况是：在政策配套不到位的情况下，养生、养老地产的回报水平，还远远赶不上普通商品住宅的利润。2015年，长期经营性物业的回报，优于出售型物业吗?风险其实时时相伴。

　　2015年，“不变”，意味着市场份额收缩和盈利下降。2015年，“变”，意味着风险的增加。

　　2000年到现在，15年了，从来没有一年像2015年这样，充满了不确定性。进退两难，上下两难。