孙宏斌：房地产绝对不存在大幅上涨或下跌的可能性

　　“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”于2018年2月27日-3月1日在黑龙江亚布力举行，主题为“改革开放四十周年 新时代的企业家精神”，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌出席闭幕式并演讲。

　　孙宏斌称，房地产行业有三个特点。第一是规模大，“去年全国的房地产规模已经超过了全球汽车产业，这是个巨大的市场，是个谁都不能放弃的市场”。他笑称，“如果金融行业不给房地产钱，那你也做不大，你如果不配置50%以上资金到房地产行业的话，你肯定做不大”。

　　第二，房地产行业在快速整合。“很多人觉得房地产行业没有护城河，都是买地卖房子，其实护城河非常深。行业分成两块，一块是投资，一块是盖房子，买地买错了就会很困难，有点儿像种庄稼，过两三年才能看到效果”。

　　第三，房地产行业的政策特别多。但他强调，企业家要把握宏观和微观，至于中观，比如谁当省长，谁当官，其实这不重要。他坦承房地产是个周期性行业，企业需要把“任何一个政策都变成优势”，“在任何时候都要有把政策的变化变成好事(的本领)”。

　　孙宏斌预测，五到十年内，房地产行业不会出现大幅上涨或下跌的情况，“是在一定箱体中波动，波动向上”。

　　以下为演讲实录：

　　孙宏斌：第一次来亚布力，我觉得印象特别深，就是他们说的我都听不懂。今天上面讲的几个我都没有听懂，我就懂一句：用电脑配红娘。我们人生最大的乐趣就是找对象，要是电脑给配一个最合适的，那还不如死了呢。咱们说点能听懂的。

　　什么叫房地产下半场?想改成哪个都行。改成AI的下半场都行，AI的下半场就是找对象，也是美好生活的一部分;互联网的下半场也是投资美好生活。我们这几年也做了投资，一个是投科技创新、投AI这些东西，一个就是消费升级。我们前几年要消费升级，从十九大以后，消费升级改成了美好生活了。

　　为什么我还是写成“房地产下半场呢”?第一我们是房地产公司，主业是房地产，没有做好就没有钱，别说投什么。第二，这个是大家都懂的行业。今天我的发言第一点是想说说房地产是什么东西，第二点想说说什么是美好生活。为什么现在说投资美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一开始?第三点是想说说，投资美好生活有多难。

　　第一点说一下，房地产的上半场是什么概念呢?

　　房地产行业有三个特点，第一个特点是规模其实是特别大。去年房地产的规模已经超过全球汽车产业。去年全球的汽车产业是2万亿美元，去年中国房地产的销售已经超过全球的汽车产业，因为中国的汽车行业占全球1/3，大概是四五万亿的销售，加起来全世界是2万亿美元的汽车，中国的房地产已经超过。

　　这是一个巨大的市场，这是谁都不能放的市场。不管干什么，我刚才听了半天，在座的大部分都是做投资的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的话，这个公司是做不大的。做金融也是一样的，如果不给房地产钱的话，这个银行也不大。不管是银行还是基金也好，不配制50%以上的资金到房地产行业的话，这个规模一定大不了。这是我估计15万亿的行业，去年是将近13万亿到14万亿之间，这是这个行业的第一个特点。

　　第二个特点是什么呢?这个行业在快速整合。很多人觉得房地产行业没有护城河，很容易，都是买地卖房子。其实护城河非常深，为什么呢?我一直说这个行业分成两块，一块是投资，一块是盖房子。投错了以后盖什么房子都亏钱，地买对了盖什么房子都挣钱，这是这个行业最难的。在座很多人做投资，投资本来挺难的，这个行业投资更难，因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾，中间隔了很多东西。

　　很多人都装修过房子。你们买的房子都挺大的，但是想找个好的设计师基本上是不可能的。全世界好的设计师就那么多，小公司基本上是没有机会请到好设计师的。这些好设计师基本上都叫我们给占了。这其实也是一个护城河。很多朋友找我装修房子，他真想找好的设计师是找不到的。

　　房地产的第二个特点，就是快速整合。小公司没法做，大公司其实也在快速整合。咱们可以看到，这些年这些公司增长都很快。我们前年的时候是1500亿，去年是3600亿，今年算一下就知道是多少。正常的行业是前几名占的份额很大，其实汽车行业是非常难整合的行业，但是经过这一百年的整合，前四名已经占到45%的市场份额，前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的，有很多的品牌，包括有欧美、德国、日本等等，这么多品牌已经这么高市场占有率。房地产这个行业，也在快速整合。

　　第三个特点，这个行业政策特别多，老出政策。其实我一直说，我们做企业要看宏观，再就是要看微观，微观就是我们干的活，宏观就是很“宏”的观。其实我们大家看的都是中观，今天出什么政策了，谁当省长、中央委员了，其实不是太重要的，这是中观。中观的事不是最重要的。最重要的宏观，不管谁当官就要这样，如果不是这样就要调，再走两年碰到墙上就要调。如果把这个看明白，中观的事就不太重要了。

　　这两年这个行业谁都知道，我们也承认，这个行业是周期性行业，跟宏观有关系，政策每年都在变。但是，这个行业前几名的公司，每年都大幅度增长，不光是我们，为什么?就是因为这些政策对我们来说，不管是干哪个行业、做什么，你管他什么政策，任何一个政策都能够变成一个你的优势，都能够变成对你好的，把坏事变成好事。这其实是一个特别难的事。任何时候都有好处，能够把政策变化变成好事，我觉得这个行业的特点。