孙宏斌：房地产绝对不存在大幅上涨或下跌的可能性

　　这个行业三个特点。第一是规模非常大。要把这个行业做好的话，这个行业的前十名将来都在世界五百强里面。第二是行业在快速整合。第三个特点是这个行业老在变、政策老在调，但是别看那个，调来调去把每个政策都变成好的地方。钱贵了以后，地一定便宜，钱便宜了以后，地一定又贵，也有钱又便宜地又便宜的时候，那就是2016年，这个时候一定要抓住机会。不管是什么政策，你要把它变成你的优势的地方，我觉得这是三个特点。

　　大家都在买房子、买股票。因为谁也无法判断将来，这个行业不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市、环一线城市，都是我们投的地，我们没投的地方不算。这是这个行业的事。

　　这个行业这几年确实发展非常好，现金流也挺好的。这个行业今后几年，尤其是对大公司来说，还在快速整合市场份额，还会快速增长的，所以这是对这个行业的判断，这是第一。

　　第二，我们这几年一直在投资消费升级。消费升级、美好生活是什么呢?美好生活，也就是我一直说的饱暖思……，美好生活。有房子、有车了，吃饱了穿暖了，然后你就想着干吗呢?比如旅游那些事。美好生活就是这些东西，下一步就是文化旅游，文旅是一大块，以及休闲、养老、教育，这些东西是下一步我们要投的。这是什么叫消费升级、美好生活?美好生活是什么呢?他们的说了你也不懂，我们的不说你也懂。

　　为什么现在要投美好生活呢?就是因为现在人都有钱了。我自己觉得，中国一开始有财富的时候是2008年以后。2008年四万亿以后，很多企业有钱了。然后是这几年，房地产行业是2015年、2016年以后，老百姓(59.840, -0.15, -0.25%)收入也多了。如果按照平均收入的话，还是升级不了，全中国的老百姓去年一年在美好生活上花了多少钱呢?平均不到2000块钱。所以我说中国不能平均，一平均就什么都干不了了，还AI什么啊?一平均都吃不了饭。

　　中国中产阶级这些人起来了，尤其在座的这些人，还有你们周围员工这些人，你到了这个时候了。我在1985年第一次去海南，从北京坐飞机到广州普通舱是146，头等舱190块钱，我们到海南，住在蓝天大酒店75块钱一晚上，后来我说这酒店肯定要倒闭的，那时候我工资97块钱。我一个月工资才能住一晚上，所以我说，这样的酒店肯定要倒闭的。现在，过年的时候1万块钱一间了，我那天走的时候把拖鞋带上了。

　　我就想说，投资美好生活是到那个时候了。什么时候呢?就是这时候。比如说电影。汶川地震那一年的时候，中国电影(17.580, 0.51, 2.99%)市场一年就是30亿，现在五六百亿，现在一部电影都大几十亿了。现在是有钱了。以前谁去电影院看，买张碟才5块钱，去电影院是10块钱，现在谁还买碟啊?为什么呢?就是因为钱多了。现在100块钱看电影，是最便宜的消费，然后再吃饭就是一千块钱。其他什么事一千块钱能搞定?搞不定，只有连看电影带吃饭、洗脚，就正好是一千块钱能搞定的，这就是你有钱了，不在乎花几百块钱去看电影了，看电影变成了最便宜的事。

　　我觉得，投资美好生活到时候了。中国第一批投资挣钱的，都是投的衣食住行，卖衣服的，吃的，都赚钱了，包括房地产的都赚钱了。第二轮就是互联网，加上房地产。第三波就是美好生活，不管是AI还是什么。AI不给美好生活提供什么的话，是挣不了钱的。AI如果不装在汽车上，不装在客厅里面，是挣不了钱的，那就是第一步。

　　再说一下，美好生活的投资为什么很难呢?难在哪儿呢?我们现在跟万达合作做文旅，以及医养这个东西，门槛特别高，随便旅游的东西一投就是一百亿以上。现在万达这些项目做完之后，大概手上会持有2000亿文化旅游的物业，随便一个项目投资都得到100亿以上、200亿，像哈尔滨万达酒店群、万达Mall、秀场加起来一百几十个亿，像青岛持有物业是两百多亿。随便一个投资是一两百亿，一两百亿以上的，门槛很高。

　　第二个门槛高，是回报率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。万达城现在开业了四家，有哈尔滨、南昌、合肥等，今年目标是做平，明年会挣点钱。如果有200亿投这些东西，回报率很低，投这些东西有必要吗?因为很大、回报率很低，所以门槛很高。这个行业有什么好处呢?因为门槛高，因为汇报低，所以供应量就少，高端文化旅游的东西会非常少。这个东西会越来越好，今年是平了，明年1%，后年2%，做过十年就20%了。

　　中国零售总额增加10%，商业面积增加50%，肯定是有赔钱的。商业有的东西做好以后挣钱，这个东西会越来越好，因为门槛高，包括医养结合也要投很多钱，只有保险公司才能投得起。保险公司都不是他们的钱，都是我们的钱。投了以后，就投出门槛来，这个门槛就非常高。

　　包括文化娱乐也是一样的，文化娱乐也是非常高的门槛。比如视频网站，BAT一年亏200亿。视频网站一年亏200亿。中国一年拍800部电影，在电影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪儿了，这个行业挣钱的很少。你需要投好多钱，然后你就亏了，或者就投出来了，所以需要投很多钱。像精彩的我还没说呢，像乐视那个。

　　这个行业消费升级也好、美好生活也好，我们投资不是谁都能投的。这个东西门槛很高的，但是坚持下来优势就会非常明显了，这是我想说的，(乐视)那个我就不说了。

　　(房掌柜整理来自新浪财经、百家号)