11月楼市数据解读：楼市成交价稳量升 调控基调不变

疫情之后的房地产市场，表现出难得的韧性，并成为经济增长的重要推手。

12月15日，国家统计局发布“2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况”数据。数据显示，今年前11月，全国商品房销售面积同比增长1.3%，年内首次出现正增长。全年来看，销售规模有望超过去年的水平，并继续居于历史高位。

这有赖于疫情后楼市的快速复苏。自今年5月以来，全国商品房月度销售规模已连续7个月同比正增长。11月单月，全国商品房销售面积同比涨幅为12.0%，销售额同比增幅则达到18.6%。

与此同时，投资、融资等相关指标的增幅也在扩大，说明楼市的整体复苏态势向好。

很长时间以来，通过松绑楼市调控来刺激经济增长的预期一直存在。但同日发布的宏观经济数据，体现出经济复苏有力、通胀压力不大的局面。分析人士认为，综合考虑各项条件，楼市调控放松的可能性极低。

商品房销售价稳量升

受新冠疫情影响，今年1-2月，全国商品房销售规模一度下滑接近四成。从二季度开始，随着疫情逐步得到控制，以及宽松货币政策的实施，房地产市场逐渐回暖。

到今年8月，全国商品房累计销售额首度超过去年同期。11月，商品房累计销售额和销售面积两项指标终于双双正增长。其中，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%。

销售额的快速回升，主要有两个原因。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，前期市场的快速升温，主要在于疫情压抑的需求集中释放，其中，宽松的货币环境刺激了需求释放的过程。

今年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策开始推出。出于去杠杆的目标，不少房企选择以让利的方式刺激销售，这也成为近几个月来楼市的刺激因素。

其中，今年9月单月，全国商品房销售面积达到1.85亿平方米，销售额1.87万亿元，成为史上最好的“金九”。

在销售的带动下，今年1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。相比于基建和制造业，房地产投资是三大类中增长速度最快的一项，对固定资产投资的贡献也最大。

同期，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%。在市场连续升温后，该指标已接近去年同期7.0%的增速。

值得注意的是，销售的快速升温，是在价格维持平稳的前提下实现的。

据贝壳研究院统计，7月起，全国共74个地区141次推出房地产相关政策，以控制过热、打击投资需求为主。加之“三条红线”对房企策略的影响，商品房销售价格在一度攀升后，又出现回落。

贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道表示，全国商品房销售单价在7月破万、8月达到最高值后，连续3个月环比下降。到今年11月，商品房销售均价为9865元/平方米。

政策强调“平稳健康”

展望12月，促进销售仍将是房企的主旋律。上海易居房地产研究院指出，在设定业绩目标的36家规模房企中，截至11月末超六成房企的目标完成率达到90%以上，但同时也有近三成房企的目标完成率在85%-90%之间，另有5家房企的目标完成率尚不及85%。

该机构预计，今年最后一个月，将有更多房企进行推盘促销。今年全年，全国商品房销售面积同比将增长2.5%左右。

政策层面，多数机构预计，“从紧”与“维稳”仍将是主旋律。

今年下半年以来，楼市调控政策一直在密集出台。进入11月，调控的规格再度提升，并多次提及“房住不炒”、“平稳健康发展”等目标。

11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。12月11日召开的中央政治局会议表示，要促进房地产市场平稳健康发展。

潘浩指出，除了房地产领域的专项调控政策外，房地产市场中短期走势还与金融货币环境紧密相关。今年的货币政策总体上“前松后稳”，跟房地产市场的总体表现基本一致。

他表示，货币政策主要取决于经济增长和通货膨胀两个因素。根据近日发布的宏观经济数据，制造业采购经理指数PMI连续9个月位于临界点以上，为年内高点。1-11月份，服务业生产指数同比下降0.7%，降幅不断收窄，并有望在今年回正。

通胀方面，11月，扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨0.5%，仍然属于温和的通胀水平，“这样的通胀水平并不会直接导致货币政策的调整。”

潘浩认为，目前经济增长复苏有力，通胀压力不大，明年的货币政策保持中性，具有适度宽松的空间。

同时，考虑到房地产投资和销售向好的势头，预计明年房地产政策放松的可能性不大。在政策维持平稳的基础上，房企会继续推动降杠杆进程。