房企引入战投的“小算盘”：化解债务风险，满足融资需求

不管是出于融资需求，还是想通过合作实现效率转化共赢，房企引入战略投资者均是个不错的选择。
业内人士表示，高负债、有融资需求的房企引入战略投资者，除可满足资金需求外，还可降低净负债、降低财务风险；实力较强的房企引入战略投资者，可优势互补，协同发展。
化解债务风险 满足融资需求
化解债务风险、缓解资金需求，是一部分房企引入战投的重要驱动因素。
这类房企中，泰禾集团备受市场关注。5月13日泰禾集团首次公告了引入战略投资者事宜，其目的是化解债务风险。
关于公司债务风险，泰禾集团7月6日的公告有所披露。当日，公司发布了17泰禾MTN001债券未按约完成兑付本息的公告。同时，公告披露，截至2020年6月12日，公司有235.58亿元已到期未还借款。公告还提及，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人，相关事项可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性。
同样，新华联也在寻求战投方的进入。如新华联集团董事局主席兼总裁傅军所说，“适时引进战略投资者，将进一步增强新华联自身的造血功能，以实现企业的可持续发展”。
5月13日，新华联曾与中金公司签订合作，委托后者作为新华联独家财务顾问，协助新华联控股寻找合适战略投资者，制定引资方案。傅军还提及，和中金公司携手，希望能尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是注重引进央企或国企投资者，实现企业共赢。
新华联2019年年报披露，截至2019年12月31日，新华联总资产约为530.6亿元，受限货币资金约35.4亿元，其他受限资产总额约为199亿元，合计受限资金总额占资产总额的44.18%；短期借款和一年内到期非流动负债分别约为15.8亿元、67.9亿元；货币资金约为49.2亿元。
克而瑞研究中心报告称，从已成功引入战投或计划引入战投的房企来看，高负债型房企占比较大。
“对高负债房企来说，引入战投可以获得现金，降低净负债。如果是就项目引入合作方，则有望提升项目周转率。整体来看，高负债房企引入战投后公司财务风险下降，财务指标改善，更容易获得金融机构的融资。”中泰国际分析师刘洁琦告诉中国证券报记者。
优势互补 合作共赢
房企通过引入战投寻求合作，还可发挥协同效应，如新湖中宝入股绿城中国。在新湖中宝入股绿城中国前，后者就曾入股前者旗下公司，二者有合作开发项目经历。
针对入股，绿城中国称，“引入新湖中宝后，未来双方还会进一步讨论多个优质存量项目合作，以及双方借助各自优势，联合获取新项目的可能性。”绿城中国还表示，未来双方有在金融服务、金融科技、高科技领域方面形成合作和协同关系的可能性。绿城中国上述提及领域正是新湖中宝的强项。
6月7日，招商蛇口公告称，公司和中国平安签订战略合作协议。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金认购公司定增股份，完成后平安人寿将成为公司的股东。
招商蛇口在公告中提及，平安资管、平安人寿及其所属集团是国内大型综合金融服务集团，近年来紧密围绕主业转型升级需求，持续加大科技投入，并同步将创新科技深度应用于构建“金融服务、医疗健康、汽车服务、房产服务、智慧城市”五大生态圈，在“金融+科技”领域积累了丰富的行业领先经验和成功实践。
招商蛇口表示，后续双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系，通过充分调动各方优质产业资源及创新技术，助力公司实现产品与服务升级和业务扩张发展。
万科引入7家战投方，转让广信资产包50%的股权，回笼资金390.4亿元。业内人士认为，万科此举有效缓解了公司投入支出压力和借贷压力。同时，通过和信达合作，能够加速盘活资产包，推进项目开发进程。
险资成主要战投方
值得一提的是，险资正成为房企的重要战投方，“地产+险资”模式也越来越普遍。
招商蛇口引入战投完成后，平安人寿将成为公司股东。此前，仅“平安系”已入股的房企就包括华夏幸福、中国金茂、碧桂园等。
有业内人士表示，保险公司投资地产股，并非寻求对上市房企的股权控制，而在于两条逻辑线，一是出于保险资产配置的现实需求考虑，二是来自“保险+地产+医养”深度合作模式的探索诉求。作为投资者选股的一个重要指标，房地产板块历来具有高ROE、低波动性、业绩预期优良、市值相对较大和投资久期较长等优质属性。同时，地产行业已逐渐步入稳定发展期，尤其是龙头上市房企兼具价值与成长属性。
中指研究院企业研究总监李建桥认为，相对于其他行业来说，房地产属于资金密集型行业，其净资产收益率水平处于较高水平，尤其是大型房企，其盈利水平、开发运营能力均处于行业较高水平，险资入股可以获得较好的投资回报。未来房企和险资或将在长租公寓、养老地产等领域开展合作。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，房企引入险资，短期能够缓解资金压力，长期也利好融资。由于房企融资多方面受限，通过与金融资本公司结合，能够获得低成本的资金。
（原标题为《房企引入战投背后的“小算盘”》）