降准不代表楼市金融环境放松 "房住不炒"基调不改

随着2020年首次全面降准落地，有观点认为，全面降准意味着房地产金融环境放松，会有大笔资金流入房地产市场。

这种说法没有任何事实依据，完全站不住脚。

对于今年的房地产金融政策，中央经济工作会议已经明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议强调，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

在这样的政策基调下，再来看今年的首次降准：

一是降准的力度适中，并不是“大水漫灌”。全面降准0.5个百分点，释放长期资金8000多亿元，在对冲掉元旦后陆续到期的6000亿元逆回购后，资金的净投放量有限。

二是降准的时点有选择，主要是为了缓解季节性紧张，提前释放流动性，让资金面平稳跨年。今年春节在1月份，而每年1月又是贷款投放的大月，这意味着无论是企业还是个人，今年1月份对资金的需求较为集中，资金面容易紧张。因此，需要打好提前量，释放一定的流动性，避免因为流动性紧张导致货币市场利率大幅上升，造成“钱紧”的局面。

三是降准的目的是为了支持实体经济。“降准将支持实体经济发展。”中国人民银行有关负责人在降准当日就强调，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。同时，此次降准降低银行资金成本每年约150亿元，通过银行传导可降低社会融资实际成本，特别是降低小微、民营企业融资成本。

由此来看，降准主要是为了保持流动性合理充裕，降低融资成本，这与中央经济工作会议提出的要求是一致的。中央经济工作会议提出，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。因此，专家看来，在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。

交通银行首席经济学家连平认为，为了继续保持“房住不炒”、房地产市场总体平稳的要求，近一段时间以来金融支持房地产的政策总体是偏紧的，尤其是对于银行以及部分社会融资方式对房地产的支持方面，有较为严格的管控，这种态势我们认为在未来一段时间不会发生根本改变。因此，即使是进一步降准，流动性保持合理充裕，也应该不会导致资金大规模流入房地产市场，不会对房地产市场带来明显的影响。

近期，关于个人房贷的定价基准转换工作也坚持了这一思路。央行将于2020年3月启动存量贷款的定价基准转换工作，其中明确，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变。这意味着当前个人房贷利率水平总体将保持不变。即使在此之后，贷款市场报价利率（LPR）水平有所下调，个人房贷（浮动利率）挂钩的5年期LPR的下行幅度也极为有限。

2019年以来，5年期LPR仅下降了5个基点，对个人住房贷款的影响极小。总体来看，这有利于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降（浮动利率）。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

因此，总体来看，降准不改“房住不炒”的政策基调，更不会把房地产作为短期刺激经济的手段。在这一政策背景下，降准不等于“大水漫灌”，更不会对房地产市场造成较大影响。货币政策加强逆周期调节，叠加房地产调控政策回归中性有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。