吴福象：楼市“发烧”在所难免 将引发金融风险

　　观点

　　此轮发烧可以理解，也属预料之中

　　用“发烧”来形容现在的南京楼市的确不为过，量价齐涨说明一切。

　　此轮发烧原因主要基于如下预期：首先，国务院今年年初批复了《苏南现代化建设示范区规划》，南京、苏州、无锡、常州和镇江五个城市，将作为中国第一个以现代化建设为主题的区域规划正式开始实施。南京今后的建设将会走大都市区的路线，按照规划，宁镇扬与苏锡常将在苏南地域板块上形成“哑铃”之势。从经济、文化等诸多方面辐射并带动苏中、苏北乃至中西部地区。同时，南京将建设成全国重要的科技创新中心、文化创意中心、长江航运物流中心和重要的区域金融商务中心，成为国家创新型城市和国际软件名城。这样一种高级别的国家级战略规划的落实，对南京的房地产市场升温肯定是有推动作用的。

　　再者，外来人才的加速引进与青奥会(包括亚青会)这两个因素的共同作用，以及包括2015年前完工的北斗导航产业园等一系列大型科技项目将在南京的落户，意味着南京市未来对高层次人才的需求将会加大。由于南京市未来发展的方向主要是定位于科教城，人才的大量涌入，必然会让买方市场预期膨胀，这在一定程度上会提前让供方市场进入热闹的供不应求阶段。而对于万众期待的青奥盛会，国际重大体育赛事，向来就对主办城市的长足发展具有重要意义。基于青奥会对南京发展的预期，卖方涨价买方热情依旧的现象很正常。

　　此轮楼市的“发烧”，用日益临近的青奥会来解释再合适不过。当然，此间也有南京市区划结构调整这一重要因素的作用。南京市作为现代化大都市区示范性城市，在“苏南无县仅有市，南京无县只有区”的光环之下，使得新增住房需求即通常所说的刚需和改善性住房需求等相互叠加，推动南京市房地产量价齐升，实属正常现象。

　　分析

　　楼市过度发烧，或将引发巨大金融风险

　　房地产市场的价格波动可以说是牵一发而动全身。单个城市乃至某个板块的房价波动，都会对周边城市和板块的房地产市场产生外溢和扩散效果，导致对整个房地产市场价格的重新评估。而这些异常波动，最终将会传导到金融这个出口。比方说，当某一购房人买了一套房子之后，房价涨了，这对买房人来说是其资产增值，此时对银行来说，银行贷款业务的风险压力降低了，进而又导致对房地产金融安全的重新评估。

　　但是，如果形势发生毫无征兆和预期的惊天逆转，对商业银行的金融风险则可能是致命的。在人口密集度非常高的都市繁华地带，由于高房价需要相应的高租金来支撑，而过高的租金，不仅会拉高商业运营成本，而且会对商业诚信带来巨大的冲击和负面影响。

　　同时，也会提高生活在其中的人群工资占房租的比例，进而会倒逼甚至绑架住房政策。高房价不仅会影响居民消费和银行信贷的调整，也会影响资本市场的健康发展。

　　所以说，把房价重新拉回到经济学供需市场的正常轨道，对房地产市场正常化运行具有重大意义。

　　对策

　　保障“夹心层”，信披“制度化”

　　供求力量不平衡和供求政策调控力度不对称，是南京楼市现存的主要矛盾。对此，可提出两点对策。

　　当前，保障房建设规模相对于商品房开发规模来说，仍然比例偏低，时间也比较滞后。不仅如此，当前的保障房供应对象主要是城市中低收入家庭。事实上，目前对保障房需求最为迫切的群体，主要是新增的落户人口，比如刚毕业流入或留在该城市的大学毕业生。根据相关的统计，目前不少应届大学生的月收入当中有超过的40%部分被用于支付房租，剩下不到60%还要用于日常生活开支和个人能力提升的技能再培训，这对他们来说压力很大。所以我建议，包括廉租房建设在内的保障房政策应当更多地向刚毕业的高校毕业生人群倾斜，多建一些以都市白领为群租对象的人才公寓、廉租房，让这些刚刚步入社会的大学毕业生能安心就业和创业。

　　第二点，相关职能部门，包括规划管理和统计部门，应当真实、客观地定期发布南京市住房交易、住房空置之类的指数报告，以满足与住房利益攸关的各方的知情需求，同时便于潜在购房人和房地产经营企业对南京真实的房地产市场形成真实的判断和理性的决策。尤其要强调的是，像住房空置率、房地产价格指数之类的调查和统计数据，不仅要制度化的定期公布，而且要力求真实、客观，同时要具有一定的权威性和严肃性。

　　房产税应加码，高档房应收占用税

　　高端房产对于多数人来说是高不可攀的奢饰品，而对于少数人来说，则是偏好品，尤其是一线城市。现在对这样的高端房地产，除了要征收房产税之外，更应该像对待奢侈品那样，高强度征收“资源占用税”，同时要设置更高的限购门槛和壁垒，提高住房利用率。不仅要通过高强度的税收来遏制房价的泡沫，让房价回归理性，而且要配合相关的限制政策，提高人口集聚区住房的单位空间的使用效率。

　　上海、重庆此轮试点房产税不疼不痒，虽然在一定程度上也起到了稳定房价的象征性作用，但作用十分有限。仔细研究一下，重庆征收的对象主要是别墅项目，上海也主要是高档房。由于二者税收结构单一、征收强度偏弱，收入总量对总体土地财政来说是杯水车薪。专业一点讲，上海房产税试点效果不理想的原因是单一且强度过低的税率，加之在预期房价上涨的住房需求曲线的正斜率作用下，导致房价收敛周期的延长。因此，要想真正起到调控效果，一方面税收强度要大大提高，并且征税对象和征收方式也要调整，要实施组合税。在征税对象上，不仅要面向增量房征税，也要向存量房开征，要全面、立体、系统地落实房产税征收政策。