阳光城朱荣斌：千亿之后心里更淡定 2019年从容多了

以下为阳光城集团股份有公司2018年全年业绩会现场问答实录：

现场提问：阳光城2018年净利润是39亿，相对560亿的营收来说还是比较少，净利润率大概6.9%，与去年相若。去年说净利的要求是8%，为什么没有达到？去年拿地比较少，会不会对未来一两年的规模发展产生影响？

朱荣斌：6.9%的净利润率确实比较低，没达到预期，主要是因为过去基础比较差。2018年结转的项目，多数是2016年之前销售的，当时售价、项目的盈利能力比较差。

土地投资方面，我们去年计划完成3000亿货值，其实储备了大量的地，现在也等着资金到位。但去年下半年由于市场下行，我们大大收缩了投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。因为如果去年买多了就是包袱，这方面希望大家理解。

其实，去年年底我们也开始出手拿地了，但因为去年消化比较大，年初有5900亿土储，年底大概是5400多亿。土储的变化小有两个原因，一个是出货比较大，有1600多亿的销售，第二是我们把土储的项目重新进行了梳理，所有的价格还原到今天的市场价格，而且是用销售面积算，5400多亿是非常精准的数字。

现场提问：关于今年拿地的计划是怎样的？去年融资成本有所提高，今年对融资成本有什么样的计划？今年负债率的目标是希望控制在什么样的水平？

徐爱国：拿地方面，今年应该还会坚持稳健、精准投资的战略不变，今年的投资规模原则上会按照我们销售回款55%的比例，这是行业正常的比例。具体我们会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

今年如果按照这个比例算，买地金额大概会在800亿。我们会主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市，对三四线城市我们会保持适度地关注。

整体会按照既定的战略做适时调整，但总体是在保证公司安全稳健的前提下，根据财务情况的变动做适时的调整。

吴建斌：我稍微补充两句，因为我们管理以收定支是有量化指标的，基本上是按照预测的现金总额50%到55%拿地，2018年是这样一个水平，2019年从财务预算上也是这样安排的。

融资成本的话，2018年下半年融资成本飙升，无论是内地融资，还是境外融资，成本都在提升，所以导致去年全年的平均融资成本将近8%，这个结果并不好，但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。

从公司长远发展来看，这样的成本应该是接受不了的，所以我们未来的融资成本一定要下降。

有两个方法，一个方法是提高内地跟香港的评级，评级提高了，融资成本自然会下降。现在，我们在内地的评级是AA+，希望经过今年上半年的努力之后，获得AAA+，在境外我们的评级是B，希望跟投资机构沟通，评级变成BB。

第二方面，今年前两个月我们的融资形势比去年明显好很多，一个是市场上的资金充裕，融资成本明显下降，所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。

关于负债率，我们一直是非常重视负债率管理。在去年艰难的情况下，各种负债率指标都朝正向的方面发展。我们希望通过三年的时间，把净负债率降低在100%之内，2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点，今年争取回到150%，希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。

另外是有息负债率，2018年总的有息负债是1100亿，跟2017年保持了一致的水平，稍微有所改善，我们希望2019年有息负债总额基本跟2018年保持相当的水平。

我们对2019年还是比较期待的，因为市场在好转，我们在开工面积、销售方面是有期待的，在这种有期待的情况下，如果能够保持一个合理的、与去年相等的有息负债，对我们还是有利的。

现场提问：朱总和吴总都是从碧桂园出来的，想请两位谈谈发展过程中如何避免高周转模式出现的一些问题？

吴建斌：今天在台上的管理层，有一半来自中海。

如何做好高周转，2017年，我跟荣斌总加盟阳光城之后，荣斌总提的理念很清晰，“规模上台阶、品质树标杆”双轮驱动。在2018年我们按照这样做，2019年也会这样做，高周转和品质是双轮驱动的。

也就是说，我们在高周转的同时，一定会在安全、品质、发展质量方面下工夫。2018年，我们在这方面采取了非常多的举措，相信2019年会在2018年的基础上做得更好。

50强都做得很好，都可以成为我们学习的标杆，我们努力学习他们好的方面，不一定学习碧桂园，只要是好的地方我们都可以学习。

朱荣斌：碧桂园、万科、中海、龙湖都是我们学习的榜样，高周转是我们地产企业都追求的一个共同目标，碧桂园是这方面的楷模。

我们的产品主要集中在一二线城市，一二线城市项目开发的速度是比三四线城市要慢的，阳光城在基础相对比较薄弱的情况下也实现了几个月高周转，这是我很自豪的一件事情。

我跟建斌总在碧桂园工作了很长时间，碧桂园的工作经验对我们有一定帮助。但是，我们台上的这几位，有三位是阳光城的老臣子，其余4位是在中海有十几年到二十几年工作经历的同事，阳光城是一家多元化集众长于一身的公司。

如果简单把两家公司的治理搬到阳光城，都是不准确的，我们的战略体系是非常阳光城的一个战略。我们要把阳光城的团队建设成一个很有自身特色、有自己基因的团队。

现场提问：在投资方面，PPT里说帐面资金有近300亿，占总资产15%，管理层如何看待这个数字？是否意味着这个数字到今年年底还是保持这样，是否拿地等方面不会完全放开？

朱荣斌：刚才说帐上还有300多亿。确实，去年我们在买地方面额外谨慎，如果买地多的话，不应该有这么多钱。

从这点也可以看出，我们团队把安全运营放在了比较高的位置，活得久才会活得好。我们这方面还是足够小心谨慎，如果市场好，我们就会花比较多钱。

现场提问：世茂前助理总裁胡雨波也加入了阳光城，分管新区域管理中心，请问新区域管理中心的定位是什么？阳光城有一支强大的高管团队，能否跟我们介绍一下未来的人才战略？2019年的预期规模达到多少？

朱荣斌：掌声欢迎一下胡雨波，他确实到公司来上班了。雨波总分管的新区域管理中心是阳光城的特点，这个新区域管理中心是我亲自倡导提议成立的。

我们30个区域各自成长、发展的阶段差异很大，有的老区域有十几年了，新区域刚刚成立，不管是团队还是经营规模都有很大的差异，必须实行分级、差异化的管理。基于这个目的，我们就将区域分成了成熟区域、发展区域和新区域。

新区域有十几个，根据区域自身的情况，我们选了7个目前贡献度不是很大的区域，这些区域不会被当成重点，但最需要扶持，所以我提议得到了董事会的认可，成立了新区域管理中心。这个部门，就是当好辅导员、教练员，也加强对区域的监控，让新区域的发展成长更加顺利。

第二个问题是我们对高管团队未来的人才战略，这一两年时间，我们的团队受到了大家的关注，阳光城过去以引援为主，慢慢的我们会从公司内部挖掘人才。在去年开始，我们在引援方面就加大了脚步，我们引入的宇波总非常优秀，他是今年唯一一个空降的高管，但估计未来空降的高管不会太多。

第三个问题是关于今年的规模，我们制定的目标是1800亿，我们没有特别在意目标，因为我们是弹性供货。

今年没有把供货看得特别重，这是阳光城的特点，一切围绕市场，跟着市场，顺应市场，还是看市场的情况。我们的优势就是会很及时、很敏锐地捕捉这些窗口机会，像去年11月、12月短短两个月，在一二线城市招拍挂上有出现小小的窗口，报一个底价就可以摘牌。

现场提问：旭辉、新城提到未来拿地的目标主要集中在一二线城市，未来一二线的竞争会更加激烈，成本会上升，在这方面如何考虑？

朱荣斌：进入一二线市场是大家的共识，随着地产企业这些年的积累和发展，有实力的公司越来越多，所以未来市场的竞争一定很激烈的。从这几天我们参与成都、宁波的几场拍卖就能看出来，只要市场有一点回暖的迹象，地产公司的行动速度就非常快，竞争非常激烈。

阳光城有自己的玩法，在去年大家都不看好的时候，我们频频出手，拿了很多地，1月份我们还底价拿了北京的地，这在今天就不敢想象了。现在这个时候大家抢得那么热，我们报名的兴趣都不高。

其实我们已经做了很多的准备，手上握了大量的经过公司评审通过的资源，大家不用担心。

我们在并购方面有优势，不出意外的话，最近我们会有一些比较大的动作，说不定很快就会给大家带来惊喜。

现场提问：2018年阳光城的业绩有一个非常大幅度的增长，主要贡献的城市和区域是哪些？在拿地上，2019年会是比较好的年份吗？并购和收购一直是阳光城土地储备的特色，今年会继续强化这种方式吗？现在在一线城市新土地是比较少的，主要是靠旧城改造，阳光城有没有这方面的计划？

朱荣斌：在去年销售上，浙江、陕西、福建的贡献比较大的，都超过了200亿的，广州也是我们贡献比较大的区域。广州的丽景湾是销冠项目，全国签约面积最大的单盘是我们陕西的西咸壹号。

土地是地产公司生存的基本，没有土地就没未来，土储的规模就是未来发展的基础，所以土地工作是我们头等工作。但土地投资是一个大学问，非常复杂，需要时间、节奏各方面踩准。如果在去年上半年拿地，在现在的限价环境下，就很苦恼，拿错了地都是包袱，所以不是越多越好。

我们理解是，如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上高的融资成本，房价如果不维持高增长，土储越多不见得是好事，可能是包袱。并购确实是阳光城的长处，这个优势我们不会削弱，还会加强。

另外， 一线城市确实比较难拿地，像广州的三旧改造，我们做了很多，只是三旧改造的周期很长，不确定性非常多，我们做完再给大家汇报。

现场提问：吴总刚才提到三年降低资产负债率的目标，在降净负债方面有哪些具体的措施？刚才也提到如果定增放开的话，可能会考虑引入战投，引战投方面公司有什么样的要求或者是期望？朱总提到1月份开始的有效供货，说以销定产控库存，以销定产有没有什么比例？在各个区域是不是都适合？另外控制库存有哪些措施？

吴建斌：三年的降负债率有下面几个措施。第一，加快在手项目的开发结转和结算，相信我们2019、2020年有机会年度结算额达到上千亿，这样利润额和净资产都会大幅提升。

第二是通过股权融资，当然更希望能定增。我们在引战方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能帮助我们，带来协同效应的，比如说保险公司、大型企业集团，或在管理、资金方面有优势的，都可以作为我们的战略投资者。在这方面我们有很多的方向，现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。

其实我们在2017年向相关部门申请了70亿元的定增，但是最后因为各种原因没有批，相信今年市场上有这样的机会，我们会继续向相关部门申请。如果说定增的问题能妥善的解决，净负债率的水平就会降下来。

朱荣斌：我们对供货的管理叫有效供货，什么叫有效供货呢？没有供货实现不了销售，但是如果供出来的货市场不受欢迎，或者是尤其是在目前现有环境下，有的货供出来价格非常低，我们也舍不得卖，所以我们的供货是要严格按照我们对去化的预测来做的。

规模到了1000多亿以后，我们不会唯规模论，应该说现在我们的心里更淡定了，我们要有效去化。

2017年，我们做得最好的是签约跟去化率都达到了78%，这是非常高的，去年降低了一点，当然也超过了70%。现在房住不炒、销售下行，很多地方都有库存的情况，所以我们还是要追求一个高去化率，所以提出了“有效供货”，不把供货作为一个强制性的指标。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、棱镜深网）