2月上海二手房均价首现负增长 各环线下跌幅度接近

　　2月份成交受春节影响环比有所下降，但同比继续延续18年下半年以来的回暖态势，但截至19年2月，累计成交均价首次出现负增长，我们认为，成交价格的松动一定程度上促进了刚需的入市，这也是去年8月以来量价走势出现背离的一个较重要的原因，而成交量的回暖，需要一些时间才能完全反应到价格上，密切关注二、三季度市场表现。

　　上月最受欢迎版块为浦江、南桥新城和金山新城，成交套数分别为246/244/220套。 其中，浦江和南桥新城版块今年已连续2个月进入前三。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，2月份受春节影响，全市共成交二手房9763套，环比下降40%，同比增长37%，成交金额277亿，环比下降44%，同比增长22%，套均总价和成交均价分别为284万元/套和36927元/平，环比分别下降6%和4%，同比分别下降11%和8%。截止到2月末，今年全市共成交金额771亿(+26%)，成交套数26141套(+39%)，套均总价295万元/套(-10%)，成交均价37566元/平(-7%)。

　　二手房市场的表现继续呈现18年下半年以来的回暖态势，累计成交金额同比增长22%，较去年同期上涨了6个百分点。成交额的增长主要来源于成交量的带动，全市累计成交套数增长39%，较去年同期大幅上涨36个百分点。与之相反的是成交价格的表现，扛住了17年的成交量低谷，18年初开始呈现明显松动的态势，前期成交的低迷带来议价空间的加大，使得成交均价涨幅持续收窄，自去年8月开始出现连续的单月负增长，虽然18年末，全年成交均价依然实现2%的小幅增长，但截至19年2月，累计成交均价首次出现负增长，均价下跌在今年上半年可能还会持续，因为短期内一线城市的政策暂时不会出现松绑的迹象。我们认为，成交价格的松动一定程度上促进了刚需的入市，这也是去年8月以来量价走势出现背离的一个较重要的原因，而成交量的回暖，也将反过来帮助抑制价格下降幅度进一步的扩大，但预计这种正向作用力需要一些时间才能完全反应到价格上，进入二、三季度将会成为一个较为重要的观察窗口期。

　　随着成交均价的下滑，套均价格也呈现向下的趋势，截至2月，累计套均价格为295万/套，同比下降7%。套均面积近年来较为稳定，最受欢迎的依然为80平左右的刚需户型，截至2月，累计套均面积为79平，基本和去年持平。　　

　　分环线来看，2月份外郊环间的成交量依然遥遥领先，为3389套，其次为中外环间2011套，内环以内成交量最低，为1083套。从同比增速来看，郊环以外成交量增速最高，2月同比增长59%，其次为中外环间，同比增长42%，同比增速最弱的是内环以内，仅为4%。而成交量最大的外郊环间，同比增速较为平稳，保持缓慢上涨的态势，近3个月的增速分别为38%、39%、40%。　

　　2月份各环线中成交均价最高的为内环以内，为63190元/平，最低为郊环以外，为19119元/平。各环线均价自18年8月以来出现不同程度的下跌，2月除郊环以外跌幅2%、内环以内跌幅4%以外，其他环线跌幅均为5%，差异较小。

　　2月份版块销量TOP5分别为浦江、南桥新城、金山新城、浦东世博和三林，由于受春节影响，环比均有下降，但板块活跃度基本没有变化，和18年全年，以及今年1月份最受欢迎的前五版块基本一致，除周康版块2月跌至10名以外。最受欢迎的浦江版块2月成交均价为28398元/平，排名第三的金山新城均价最低，为16725元/平。