去年百城土储规模同比增长8.9% 3城去化周期超三年

　　报告摘要：

　　1、土储：2018年百城土地储备规模同比增长8.9%，体现了较好的补库存导向。当然下半年部分城市土地流拍，制约了土地储备的增长。

　　2、去化周期：2018年12月土地储备去化周期为19.2个月，目前正呈现上升态势。这和土地储备规模上升、商品房交易降温等因素有关。

　　3、预测：2019年下半年，预计房企的资金面会有所改善，地方政府供地节奏也会加快，这些都利好土地市场交易，进而带动土地储备规模的上升。

　　一、土地储备

　　1、100城土地储备：6月份以来同比增速总体回落

　　城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义：城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。

　　截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为115602万平方米，环比增长3.4%，同比增长8.9%。观察历史数据，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。

　　从同比增速曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比降幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

　　2、城市结构：一线城市土储规模增速最大

　　截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6833、62372和46397万平方米，环比增速分别为11.2%、1.8%和4.5%，同比增速分别为16.2%、6.0%和12.0%。观察三类城市的土储规模曲线，可以看出，一线城市大致在2017年下半年开始步入增加土地储备的通道中，而二线、三四线城市更早，大致于2016年上半年开始进入增加土地储备的通道之中。

　　来源：易居研究院