郁亮：万科以“活下去”为最终目标 需要收敛“聚焦”

　　Two：6300亿回款

　　与活下去有关系的，是6300亿回款目标。

　　9月的秋季例会中，郁亮强调，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

　　强调销售回款的不仅是万科。随着国内融资渠道的收紧，以及房企偿债高峰期的到来，房企的关注焦点从对外融资开始转向对内“造血”能力。以前仅少数房企关注的销售回款率，被越来越多的房企重视。

　　此前，阳光城执行董事长朱荣斌在接受媒体采访曾表示，目前最关心的仍是现金流，要提升回款率，降低负债率。不少业内人士也指出，很多房企开始将回款率作为主要考核指标。

　　“回款尚未完成一半”的说法，从向来注重“现金流”的万科口中说出，无异于给业内同行敲了一个大警钟。

　　郁亮需要消除外界的疑虑。因此交流会上被问及进度时，他轻松打趣，“还有32天，今年完成6300亿回款问题不大。”

　　他指出，万科重视现金流的做法已经得到贯彻，虽然中间有段时间放松，但一下就回过头来，奋起直追，同时以万科的执行能力，完成回款问题不大。

　　最后他又劝导：“大家的数学不要太好了，6000亿与6300亿差别也不大。但是，我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻，每天大家都需要报告，今天回款做了什么工作，楼卖的怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。回款有个特点，一天的回款都是下午3点以后才完成的，每个礼拜都是最后两天完成的，每个月到最后一个礼拜完成， 每个季度到最后⼀个月完成。需要把它改得月度间均衡，季度间均衡，但是发现很难做到。但我们今年房子还卖的不错，6300亿基本可以完成。”

　　Three：万村计划

　　问题相对大一点的，可能是万科的城中村改造计划。

　　这个计划名为“万村复苏”，是万科在深圳推出的创新业务之一。去年启动时被市场一片叫好，连已经宣告退休的万科创始人王石也对此寄予厚望，认为这种微型改造是改变城中村脏乱差面貌的一种新方式。

　　但新的问题也随之涌现。在舆论眼中，包括“万村计划”在内的各类城中村改造成为了租金上涨的元凶，随后又在11月传出，囿于工程进度滞后以及收益率逐渐走低，万村计划已经全年暂停签约新项目。深圳万科随后澄清相关工作在照常推进。

　　郁亮坦承，城中村改造比想象中难得多，现在还没有发现做公寓赚钱的，但大家对这件事的指责已经跟卖房一样了。他感叹，“做点好事不容易”。

　　虽然不容易，但万科并没有打算放弃长租公寓市场。“万科现在很小心，一直在摸索一个可持续发展的模式，”郁亮表示，未来还会大力发展租赁住宅，但怎样发展租赁住宅，以及发展怎么样的租赁住宅，还在考虑中。

　　Four : 冲破黑暗

　　南方区域可以说是万科的先锋。

　　秋季例会上，郁亮曾指出，当前南方区域的回款压力比较大，一是因为事先感受到市场及行业变化，二是该区域新业务发展走在集团的前面。

　　也就是在这场会议中，郁亮提出，以“活下去”为最终目标，万科需要进行“收敛”和“聚焦”。

　　如今成果如何?郁亮没有回答。他说自己只是提要求，具体怎么收敛聚焦，应该由张海等来回答。

　　“收敛不是收缩”，张海解释道，“以前都是一股脑做商业做办公，但现在要想想做哪一种商业、哪一种类型的办公。我们要做的是更为细致的、以客户为导向的聚焦，本质上是强化业务。”

　　郁亮接过话筒补充，万科正在打造一个矢量组织，在战略、业务、价值观上都要一致。“这么大的机构，如果方向不一致，一定是混乱不堪的，而且越用力越麻烦，还不如不用力。”

　　《侏罗纪公园》里有句台词：“生命总会找到自己的出路。” 万科也是。郁亮说，哪怕明天就是最后一天，万科也希望冲破黑暗，走向黎明。

　　(房掌柜整理来自观点地产网、界面新闻)