房企分拆物业上市 物管行业集中度上升两极分化加剧

　　随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市成为热潮。自今年雅生活(03383.HK)、碧桂园服务(06098.HK)以及新城悦(01755.HK)上市后，又一家房企旗下物业公司搭上“末班车”成功赴港IPO。

　　12月6日，佳兆业物业集团有限公司(02168.HK)正式于香港交易所主板挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价，当日最高跌幅超5%。据悉此次IPO净募资3.28亿港元，总估值约12.9亿港元。

　　随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。据记者不完全梳理，近期还有金科物业、永升生活以及滨江服务等物业公司正筹备赴港上市，一边是多家内地物业公司赴港上市，另一边则是香港股市低迷下新股频繁破发。

　　新股寒潮下“扎堆”上市

　　据佳兆业物业公布配发结果，每股发售价约为9.38港元，佳兆业共发行3500万股，以发行价计算，公司将募集资金约3.28亿港元。据佳兆业物业表示，此次募集资金的50%用来收购同类型物业公司;20%用于智能家居产业链的并购。

　　进入2018年以来，物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。截至目前，在港上市的内地物业公司共有10家，其中仅2018年上市的就有4家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;新城悦上市募资5.8亿港元。

　　在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

　　“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

　　此前佳兆业物业总裁廖传强告诉本报记者，此次公司上市经过2年多时间进行筹备，在这个节点上市是经过慎重考虑的。而目前香港新股市场却并不乐观，据Wind数据显示，截至10月31日收盘，2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价，破发比例高达79.54%。

　　根据招股书，2015年~2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。

　　除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

　　值得注意的是，2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，佳兆业物业营收增速仍然有待提升。本报记者就如何提高营业收入、公司进行规模扩张的相关计划致函采访佳兆业物业相关负责人，截至发稿未获回复。

　　同策研究院院长助理张宏伟认为，“佳兆业物业等公司通过登陆资本市场，是为了推动物业板块的规模进一步提升，通过募资抢占市场份额，未来物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，规模越大的公司将有明显优势。”

　　激进扩张行业天花板明显

　　据招股书显示，截至2017年年末，佳兆业物业目前总在管建筑面积达2400万平方米，覆盖全国36个城市，其中包括100个住宅社区及19个非住宅物业。

　　相比于其他上市物业公司的规模，佳兆业物业并不占优。据公开资料显示，截至2018年上半年，雅生活在管物业面积达1.09亿平方米，碧桂园服务在管收费物业面积达1.4亿平方米，新城悦在管面积达约3700万平方米。

　　根据机构披露数据，预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米。按照百强企业2017年平均物业费(4.26元/平方米/月)计算，至2020年全国物管行业基础服务收入规模可达1.24万亿元。

　　张宏伟告诉本报记者，目前物业公司的行业集中度仍较低，以行业龙头彩生活为例，占据市场份额并不高，物业管理的存量房市场预计将超过250亿平方米，而彩生活目前物业服务面积仅为9.8亿平方米，佳兆业物业也需要进一步推动规模化。

　　广发证券近期一份研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权等5家物业公司。

　　据佳兆业方面表示，将至少使用募集资金的70%用于并购，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的;同时在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。

　　物管行业普遍面临天花板明显的问题，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式，仅靠物业费难以实现业绩增长，而增值服务的发展仍在探索期。

　　据悉，除传统的物业管理服务以及新房交付前服务以外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等，但后两者的营收占比仍较低。2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

　　易居研究院研究中心总监严跃进认为，佳兆业物业等公司未来要想串联所有的物业，关键在于利用大数据等资源，包括社区的消费习惯等需要串联，若能将社区资源进行整合，那么多个城市下所管理的物业，旗下的消费需求、理财需求等都是非常强大的。