长租公寓应从空气质量、租金贷等维度规范管理

　　“目前针对长租公寓的资金池并没有相关监管机制，更没有备付金制度，存在一定的风险隐患。”南开大学金融学院助理教授贺佳介绍，资产证券化给未来住房租赁市场融资提供了新思路，但“租金贷”打着金融创新的招牌，却钻了监管的空子，与公开发行的市场标准化产品ABS(资产支持证券)相比，后者虽然也产生募资，但募资资金有专门的托管机构，此外监管部门也会对其进行审核。

　　让长租公寓健康发展

　　应加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，倒逼市场从存量改造走向增量供给

　　尽管暴露出一些问题，但由于市场需求较大，机构化运营的长租公寓在我国依然拥有良好的发展前景。根据中国房地产协会的数据，2017年中国住房租赁市场的租金规模约为1.3万亿元，长租公寓部分约648亿元，市场占有率仅5%，落后于美国的30%和日本的83%。

　　长租公寓如何才能健康发展?

　　“长租公寓出现问题的症结在于资本在民生领域的投入过于粗放。”张大伟认为，政策应该引导资本进入增量市场，但现状是开发商将民宅和城中村盘下来，资本大量涌入存量市场，为提高租房回报率，一些企业“动了歪脑筋”，通过打隔断、低质廉价装修材料等手段实现成本快速回收。

　　这里的“增量”和“存量”市场，指向的是目前市场上分化出的两种长租模式：一种是集中式自持租赁，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房;另一种则是分散式托管租赁，主要通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租。

　　值得注意的是，从“拖房租”“租金贷”到随后曝出的“甲醛超标”“打隔断”，被卷入风暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租赁企业，由房企自建的集中式自持租赁往往安然无恙。

　　在张大伟看来，由于土地价格较高，集中式自持租赁往往获利周期长且租金相对较高，目前市场占有率还比较低。但其属于自建房源，本质上增加了租赁住房市场有效供应，更应该成为长租公寓发展的主要方向。

　　事实上，过去一年，北京、上海、广州、杭州等超过10个城市已推出大量低价租赁用地，开启了租赁土地加速供应的模式。“未来应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报，通过政策引导，倒逼市场从存量改造走向增量供给。”张大伟说。

　　针对现阶段市场上数量占优的分散式托管租赁，也要加大监管力度，避免市场无序发展。

　　张大伟坦言，对于一些托管租赁企业，产品合格是基础，然后才是“品质”。有关部门应该尽快出台租赁租房品质规范，如规定居住隔间不得改变房屋结构、装修污染必须符合国家规定，从建筑结构、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度规范长租公寓管理。

　　“当前‘租金贷’尚处于监管空白，当务之急是加强对住房租赁市场及企业的管理。”贺佳建议，对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能。此外，由于许多租客在不知风险，甚至是不知情的情况下签署贷款合同，有关部门应该加大监管力度，规范整顿长租公寓企业的融资行为。(来源：人民日报 韩鑫)