张明：一线与三四线房价冰火两重 三大可能不可不知

　　情景一：房价再度暴涨。如果宏观经济增速显著下降或地方政府财政收入迅速下滑，导致地方政府放松房地产调控。那么，一旦刚需回到市场，却没有供给来匹配，这自然会造成房价再度暴涨。然而，房价再次暴涨可能带来的潜在风险无疑是巨大的。

　　情景二：中央政府未来放大招，房产税出台时间可能早于预期，这将有效遏制一线城市房价上涨，但也可能造成一线城市房价暴跌。中央政府已经说过多次“房住不炒”。近期政治局会议为调控定调“坚决遏制房价上涨”。考虑到一线城市房地产供需矛盾如此巨大，如果没有大招的话，很难逆转居民关于房价只涨不跌的预期。而大招，无非一是房产税，二是显著增加商品房的供应。

　　目前，房产税的出台可能早于市场预期。当然，短期内中国政府要出台房地税的话，最大的顾虑可能是，害怕房产税的出台从根本上逆转了市场主体的预期，由此造成一线城市房价大幅下跌，这不仅可能引发银行体系的系统性风险，甚至会引发社会动荡。因此，相关部门在放大招之前，一定会慎重考虑。

　　情景三：当前这种压缩房地产交易的调控做法可能继续下去。如前所述，一线城市地方政府不敢放松调控，因为这可能导致房价暴涨。而中央政府在是否放大招方面仍在反复斟酌。在这两方面背景下，一线城市可能会延续当前的对居民限购限贷、压缩房地产交易的做法。

　　然而，这种做法终非长久之计，而且可能继续加剧一线城市的供需失衡，无法一直用下去。未来的某个时候，政府必须在情景一与情景二之间做一个抉择。

　　结论：总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去，而且再也难以回来。其中，三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产行业集中度有望显著提升。一二线城市未来的租房比重可能显著上升，商品房的比重有望下降。

　　房地产市场未来可能发生的调整，中国政府、金融机构、相关企业应提前做好预案。而居民在财富配置上也需要及时调整，以免在房地产市场下行过程中遭遇重创。

　　(来源：张明宏观金融研究)