一线城市新开长租公寓暴增35% 已出现第一批倒闭企业

　　贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。

　　《白皮书》指出，从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

　　在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出，目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此，未来在房地产租赁领域里，住宅租赁机会最大。

　　按照公寓运营商企业背景划分，可以划分为五大类：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。其中创业系长租公寓运营商包括魔方、未来域、V领地等;房企系包括碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖的冠寓等;中介系则有自如寓、我爱我家相寓;酒店西华住城家、如家雅住等;还有国企系的东南青年汇。

　　除了政策监管支持行业健康发展，房源供给也直接决定了住房租赁行业发展的规模。

　　《白皮书》指出，截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。

　　各地租赁供给规划中，试点城市规划新增/盘活租赁房源超300万套，其中集体土地、城中村占主体，京沪穗深杭规划租赁房源占比超90%。

　　以北京为例，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示，未来五年新增各类住房150万套，其中租赁50万套;上海“十三五”期间，新增170套住房，其中租赁住房70万套，保障性住房55万套，商品房45万套，市场新增代理租赁房源30万套;另外，广州计划未来五年将供应75万套住房，其中60万套商品房，15万套租赁住房。深圳则计划在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

　　从租赁住房用地招拍挂规模来看，贝壳研究院监测数据显示，截至目前，全国共出让自持性租赁住房地块196宗，北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行了自持性地块的出让，总建筑面积超725万㎡，以每间45㎡计算房间数量，可达到16万间。

　　其中上海、杭州、北京三个城市的自持性地块数量排名前三。具体而言，上海出让了30幅自持地块，自持建筑面积159万平方米;北京出让26幅地块，自持建筑面积155万平方米;杭州出让58幅自持地块，自持建筑面积147万平方米。

　　对于未来的展望，《白皮书》指出，C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增长。以北京为例，北京地区2013年租客的平均年龄为38.09岁，2017年为35.11岁，租客峰值年龄由2013年的30岁下降为2017年的29岁。在贝壳研究院看来，未来住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。

　　与此同时，《白皮书》指出，未来，房地产行业最大的增长点在于住房租赁市场。租赁领域的政策红利不断释放，更多机构参与到行业的建设中来。但同时伴随的是更加严苛的行业监管力度和验收标准。据统计，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。

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　　我国的住房市场正在经历一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临着重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

　　不可否认，在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，但盈利困难、房源难拿等也成为各长租公寓品牌发展的难点。有业内人士表示，运营是租赁行业的核心竞争力，如果长租产品形成真正的平台，未来的商业价值就会比较突出。

　　租赁资产证券化产品纷纷发行

　　自去年以来，长租公寓运营主体频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，还有魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

　　而面对ABS和类REITs的产品不断推出，证监会已经明确了四种类型的资产包，其中就包括商业地产、商用地产、产业地产、办公楼。

　　今年7月5日，“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会审核，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。对此，有业内人士分析认为，受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁住房ABS终于成功获批，这是恒大集团首单住房租赁ABS产品。在国家推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。ABS融资模式是指以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。

　　此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”于上交所发行，发行总额为50亿元，储架规模达10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模为3.12亿元。7月3日，“国信证券-链融科技万科供应链金融1号(第一期)资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模达6.97亿元。