中国指数研究院：楼市进入增加“有效供给”新时期

　　近期，房地产调控政策又达到了一个新的阶段!

　　一方面继续抑制非理性需求，另一方面重点调供给。

　　短期抑制非理性需求：中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高。

　　中长期调供给：各层级政策开始重视解决供需错配问题，扩大“有效供给”。

　　调供给带动楼市进入增加“有效供给”时期。作为行业中人，在应对未来的政策变化过程中，不能再只盯着限购、限售、限贷这些传统政策了。

　　特征一：中央表态，调控不放松

　　5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标，有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　5月19日，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。10天内两度重申坚持房地产调控不放松，体现出住建部对房地产调控的明确态度和遏制投机炒房的坚定决心。

　　图：住建部《通知》对房地产调控工作要求

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　特征二：百城调控，持续深化

　　自2016年至2018年5月，全国约98地级市和46个县(区)出台调控政策。各线城市为了稳定市场出台限购限贷限售等调控措施。

　　从政策调控的区域来看，京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。

　　从政策出台频次来看，2018年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位;3、5月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化。

　　5月全国约15个城市出台限购或限售等政策。另有海南、湖南、新疆和陕西等省份及多城加大对房地产市场监督检查力度。受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁。

　　图：2016年以来全国地级城市出台调控政策分布(空间及强度分布)

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　图：2016年以来各月出台政策频次(时间分布)

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　特征三：解决供需错配，扩大有效供给

　　如何扩大有效供给呢?我们来看一下近期北京、深圳、上海的住房供给规划情况。

　　北京：推出未来5年的住宅用地供地计划;提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模。

　　深圳：发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，着力构建长周期住房供应体系，从供给端增加共有产权住房的规模。

　　上海：发布《上海市住房发展“十三五”规划》，大幅增加住房土地供应规模，增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。

　　所以，一线城市的住房供应结构特点已经非常明显了。目前北京、上海、深圳的住房供应基本体现为4：4：2的三分结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。这种结构上的变化，使能够满足中低端住房需求的房源大大扩充。

　　表：北京、上海、深圳供地计划

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　趋势：楼市进入增加“有效供给”新时期

　　近期在住房供给侧改革最明显的特点是以一线为龙头出台中长期的住房发展规划——【增加有效供给】。

　　当然了，过去也一直在提增加供给，但存在结构错配，结构不平衡的问题，导致最需要房子的人没有机会获得。

　　但这次更加定向，把未来供应的大部分房源大概率地留给一批“最需要”房子的群体。

　　高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应制度提出已有多年，但中端怎么去支持，低端怎么去保障是在这次的住房供应规划中才得到了较好的体现。

　　我们认为，这一轮住房供给侧的结构性变化最重要的一点不同就是非常注重践行【有效供给】与【结构匹配】。

　　这是很重要的变化，有效供给的概念会渗透到以后各个城市的住房供给侧改革当中去。

　　那些人口流入明显，住房问题突出的二线城市，其实已经在缩小普通商品住房的比重了。未来，这些城市出台中长期的住房发展规划，增加有效供给比重也是大势所趋。

　　从企业的层面来看，要开始关注增加有效供给后会给以后的市场业务带来哪些变化和影响。企业对机遇的把握应适时转移到对住房供给侧改革的关注。

　　刚需客户群这个池子的量下降幅度会不会很明显，后期产品的结构如何追随这种变化?

　　部分城市普通商品住宅市场比重缩小后又如何维持企业商品房市场规模的快速扩张?

　　中端占四成的政策性支持住房有哪些业务是企业可以参与的?

　　租赁住房占两成的格局下，如何将前期住宅开发优势嫁接到持有经营租赁住房上?