合富研究：2018年东莞楼市稳健开局 整体量增价稳

　　一、政策篇

　　1、全国经济：今年经济平稳开局 低M2增速或成常态化

　　2018年1月份中国制造业采购经理指数(PMI)为51.3%，比上月下降0.3个百分点，指数回落，有一定的季节因素影响，但仍保持在51%以上，表明今年经济平稳开局。

　　12月M2增速再创历史新低：2017年12月末，广义货币(M2)余额167.68万亿元，同比增长8.2%，增速分别比上月末、上年同期低0.9个和3.1个百分点。随着去杠杆深化和金融进一步回归为实体经济服务，低M2增速或成新常态。未来将继续实施稳健中性的货币政策，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

　　2、《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》 新增住房47万套

　　今年年底建成住房租赁服务与监管信息平台：《规划》中提出，加快建设住房租赁服务与监管信息平台。建成后，该平台提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上登记备案，定期发布住房租赁指导价格等。力争在2018年底前完成住房租赁服务与监管信息平台的建设。

　　二、楼市总体概况

　　新年首月成交量增加超3成，房价连续5月稳定在1.68万元/平

　　供应同比去年微增：2018年1月东莞新建商品住宅供应约35.6万平方米，3285套，同比微增约3%;环比上月大幅减少6成，临近春节楼市淡季，供应正常回落。

　　成交同比去年增加超3成： 2018年1月东莞新建商品住宅网签42.5万平方米，3745套，分别同比增加37%和33%。延续2017年下半年的回暖，成交量较去年总体呈稳中有升趋势。

　　高压调控下，房价稳定在1.68万元/平： 2018年1月东莞新建商品住宅网签均价16796元/平方米，同比小幅上涨8%，环比基本持平，创下连续5个月稳定在持1.68万元记录。2018年房价调控力度不放松，预计房价涨幅将较2017年继续收窄。

　　库存量稳定在500万方上下，去库存时间稳定在9个月左右

　　库存量处适中水平，支撑房价平稳。合富大数据显示，截至1月底东莞新建商品住房库存面积约493万平方米，按照过去2、3、6个月平均去化量测算，去库存时间分别为9.1、8.6和8.7个月。经历了连续6个月库存上升后，暂时企稳在500万方上下，去库存时间稳定在9个月上下，暂时处于适度水平。

　　区域分化：高房价区普遍房价回落，低房价区则上涨

　　在严调下，区域价格出现分化。在全国限价大背景下，东莞执行严格的调控政策，导致房价出现区域分化。从成交量前10区域表现来看，房房价区普遍房价同比回落，低房价区则上涨。

　　普遍区域成交量好于去年。前10区域中，仅大岭山1月成交量同比下滑 ，其余均保持至少6成增长。其中东城、石碣和清溪表现抢眼，增幅在6倍以上，主要受供应增加影响。

　　区域成交量相对均匀。前10区域成交量全市占比约60%，较去年同期的73%减少13个百分点，成交量相对均匀。

　　万科、碧桂园和保利名列2018年首月东莞房企销售前三甲

　　“寡头”现象仍存，万碧占市场约3成份额：2018年1月万科和碧桂园分别以约15.6亿元和12.6亿元，夺得新年首月房企签约前二，两大房企占市场约3成份额。。全市约有180个房企1月有签约，即不到6%的房企占领了市场53%的份额

　　成交地图：

　　三、土地篇

　　1月份土地市场持续降温，整体供求仍然处于低位水平

　　土地市场持续降温，整体供求量价齐跌 。据合富大数据显示，1月份供应面积约30.5万㎡，环比微跌5%，同比下跌31%;成交面积约20.5万㎡，环比下跌59%，同比下跌57%;成交总金额约10.4亿元，商住用地为成交金额主力，环比下降81%，同比下降67%;1月份开局迎来首宗商住用地成交，延续2017年年底热度，该宗地块高溢价成交，但1月份成交的地块中仍然以工业用地为主，导致整体楼面地价被拉低。

　　1月份地块仍以工业用地为主 全市仅成交1宗商住用地

　　据合富大数据显示，1月份供应9宗地块，全市供应仍然以工业用地为主，其中工业用地供应4宗，占地面积约13.9万㎡;1宗商住用地，占地面积约2.0万㎡;科教、科研用地4宗，占地面积约14.6万㎡。

　　据合富大数据显示，传统淡季，土地市场交投冷清，1月份成交6宗地块，其中3宗工业用地占比61%，2宗科教用地占比27%，1月份全市仅成交了1宗商住用地，占比12%。

　　万科以自持面积30%+70年勇夺虎门商住地 租赁热点持续发酵

　　根据合富大数据显示：2018年首宗商住用地位于虎门太宝路和人民北路交汇处，该地块周边配套成熟，轨道交通优势突出，距轻轨R2线延长线虎门北站直线距离仅0.76公里，该宗地块曾在2017年10月挂牌入市，遭多家房企抢夺触发“熔断”机制，该地块于2018年1月份再次入市，采用“竞自持”拍地模式，最终在经过16家房企82轮激烈竞拍，万科以总价9.1亿元夺得2018年首宗商住用地，该宗商住用地楼面地价15200元/㎡，溢价率52%，自持面积30%+年限70年，而该宗地块为东莞首宗开发商自持年限达70年的商住用地。

　　万科近两年已先后在北京、佛山夺得多个自持70年地块，租赁市场热度持续发酵，东莞房地产或将开启新模式。

　　四、类型篇

　　五、潜在篇

　　住宅开工量低位徘徊，2018年首月同比去年大减5成

　　合富大数据显示：2018年1月整体开工83万平米，环比增加了约3成，其中住宅开工量约39万平米，环比前一个月基本持平，微降1%，但与去年同期对比，大幅减少接近5成;

　　非住宅开工大增，本月非住宅开工45万平米，环比前一个月增长幅度近8成，其中办公类产品开工量约26万平米，占当月整体31.5%，仅次于洋房;

　　潜在供应量体量庞大，后市去化压力加大

　　塘厦镇连续多月维持首位：合富大数据显示，截止到2018年1月底全市一手住宅潜在量768万平米，各区域表现与上月基本一致，其中塘厦镇目前潜在供应体量最大，高达91万平米，其次是虎门镇，约65万平米;

　　区域间受不同因素影响差异化较大：全市各区域中，潜在供应量在50万平以上区域仅仅只有2个，分别为塘厦镇和虎门镇，前者区域内项目、货量较多，但新增供应不足，后者受利好影响，供需两旺，楼市发展向好，待开发项目较多;

　　住宅库存连续3个月在500平米上下，去化时间约9个月

　　住宅库存本月小幅回落：合富大数据显示，截止到2018年1月，全市住宅库存面积482万平米，较前一月小幅减少2%，连续3个月维持在500万平米上下，按照近6个月月均去化速度，整体去库存时间约9个月，与上月基本一致;

　　各区域中，东城区去库存周期最短，仅仅只需3个月，麻涌、石碣、虎门去库存周期为4个月，大岭山、南城、洪梅为5个月，万江区为6个月，以上所列区域共同特征为：楼市热点区域，且能保持一定量的成交上升趋势;部分临深区域存货积压量较大，去化周期达到32-35个月。