仲量联行：2017年四季度一线城市办公楼需求旺盛

　　一线城市需求保持旺盛，

　　二线城市增长亮眼

　　2017年，中国办公楼整体市场表现活跃。其中，北、上、广、深四个一线城市的净吸纳总量近280万平方米，与去年基本持平。除金融业持续主导新增需求外，科技类企业的增长以及联合办公空间的加速布点尤为抢眼。值得提到的是，在所有四个一线城市中，新兴商务区板块吸引力均呈现显著增强态势。

　　相比一线城市，中国主要二线城市在过去一年的新增甲级办公楼市场需求呈现出爆发式增长。仲量联行跟踪的16个主要二线城市的净吸纳总量相比2016年翻番，高达 285万平方米。除升级、扩张两大主力需求以外，企业的购买自用需求也在不断推升各城市净吸纳量步入更高台阶。与一线城市相同，新兴TMT(科技、媒体和通信)行业快速崛起以及联合办公空间的强势扩张成为今年的两大新亮点。

　　详见 “2017年中国十大值得关注的办公楼租赁交易”。

　　一线城市租金稳定，

　　二线城市表现分化

　　在一线城市中，虽然大量的新增供应不同程度地推高了上海、北京、深圳的空置率，但这三个城市租金总体保持平稳。上海CBD的租金虽出现小幅下降，但非中央商务区表现尤为良好，同比上涨4.4%。强劲的市场需求是保持租金稳定的重要基础。广州整年的供应相对较少，租金涨幅表现位居四个一线城市榜首，同比上涨3.3%。

　　在二线城市，强劲的需求增长改善了总体租金表现，但城市间分化明显。其中杭州以及南京表现抢眼，同比租金涨幅分别到达4.6%及3.1%,领跑租金涨幅榜。而部分城市在经历了长时间租金下降之后，于2017年下半年开始表现出企稳向好的趋势，如成都、沈阳。但西安、大连等城市的租金依然承压，大量新增供应进一步削弱业主的议价能力。

　　2018年市场展望：机遇，挑战?

　　展望2018年，中国多个城市的新增供应压力依然不减。其中，上海、深圳、北京、武汉、长沙、重庆、西安等城市的新增供应量都将与2017年的高位持平，亦或显著增长。但另一方面，市场需求将保持稳健态势，这将有助于平抑租金的波动。同时，值得注意的是，一些城市或板块的新增供应量将在渡过2018年高峰期后急剧减少，如上海的核心中央商务区市场，这意味着租户可以伺机抓住今年的供应窗口期，及早布局。

　　在需求方面，政府对于扩大服务业，特别是金融业对外开放将是2018年最值得关注的部分，这将为市场，尤其是一线城市的甲级办公楼市场，带来新增的需求来源。同时，由中产阶级崛起带来的市场红利将为财富管理、金融科技、新媒体、互联网、医疗、教育等行业企业提供办公面积扩张或升级需求的基础。

　　联合办公是大势所趋，更多的企业租户预计将接受这一新的空间布局理念，这可能体现在搬迁新址时室内空间重新的布局上，或可体现在部分业务部门选择租赁联合办公空间。与2017年不同，除了规模急速扩张以外，如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建“小生态”系统，从而在行业中脱颖而出，预计将成为联合办公市场的新看点。而开发商试水其自主品牌的联合办公空间的成绩单也同样值得关注。