2017无锡卖地42宗吸金404.32亿 房企多元化拿地亮点多

　　如果说去年无锡的土地市场存在着一股“野蛮生长”的力量，那么今年的土地市场可以用“台风刮过”的状态来形容。上半年“汹涌澎湃”，下半年“趋于平静”。最终，今年的土地市场以卖地42宗，吸金404.32亿的成绩交出答卷。

　　全年卖地42宗吸金404.32亿 土地成交均价达13243.52元/㎡

　　数据显示：2017年无锡土地市场共成交42宗地块，成交总面积约305.3万㎡，同比上涨53.73%，完成了全年供地计划的92.52%;成交总金额约404.32亿，同比上涨9.4%，刷新了9年来成交总金额新高。

　　同时，从今年土地成交平均价格来看，达13243.52元/㎡，同比2016年下降28%，主要是受到今年商办等用地出让宗数增多的原因。

　　“从数据上来看，今年无锡市场总体上还是比较平稳的，供需比较平衡的，原因是政府从源头上对土地进行了合理投放。”无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵表示，“虽然地价没有去年高，土拍没有出现像去年那样火爆的情况，但还是意料之中的，毕竟今年是无锡房地产市场的严厉调控年，而且中央强调了政策的连续性和稳定性，要满足刚需，支持改善，防止投机，开发商在拿地上还是比较理性的。”

　　滨湖区获“双料冠军” 锡山惠山刷新区域地王新纪录

　　从成交的土地性质来看，在成交的这42宗地块中，住宅(含商住)用地共23宗，商办用地16宗，另有2宗娱乐康体用地，1宗加油加气站用地。

　　从成交地块的分布区域来看，滨湖区成今年土地成交主力区域，卖地9宗，成交面积约54.83万㎡，吸金约130.09亿，获五区土拍吸金总额冠军。锡山区其次，卖地10宗，成交面积约69.67万㎡，吸金约95.04亿。

　　惠山区排名第三，卖地9宗，成交约59.38万㎡，吸金81.83亿;新吴区卖地10宗，成交约98.2万㎡，吸金约58.44亿，是今年5区土地成交面积最高的区域。而梁溪区则卖地4宗，成交面积约23.22万㎡，吸金38.93亿。

　　同时，与去年土地市场的高溢价率和层出不穷的“万元高价地”相比，今年仅中洲·花溪樾1宗地块溢价率超百，达133.33%;而除去加油加气站用地外，“万元高价地”有5宗。

　　其中，滨湖区4宗，分别是绿城·凤起和鸣，楼面价18000元/㎡，为今年的“单价地王”，也是无锡首宗“摇号地”;首开渔港路地块，楼面价15300元/㎡，为无锡首宗“现房销售地”;信義置地状元路地块，楼面价14539元/㎡;万科雅居乐南地块，楼面价16544元/㎡，总价41.2亿，为今年的“总价地王”。锡山1宗，恒大·御峰，楼面价11687元/㎡，为锡山区“地王”。另有一宗挂牌中的中南装饰城地块，位于梁溪区孔雀城南，起始楼面价10240元/㎡，即将于1月16日开拍。

　　此外，美的首进惠山摘得的天一新城6号地块，楼面价8247元/㎡，为惠山区“地王”;保利竞得的梅村地块，楼面价7086元/㎡，为今年的新吴区“地王”;而上海宝龙竞得的新吴长江南路西地块占地28.89万㎡，是今年成交的42宗地块中面积最大的地块。

　　对此，潘为民认为去年土地市场形成的大氛围，对今年成交产生了一个有力的市场支撑，各房企拿地的价格相对来说处在比较稳的位置。

　　4大房企首进绿城回归 万科挥金70.12亿补仓

　　就今年推出的土地受品牌房企的热捧度而言，不仅吸引了万科、恒大、中海、龙湖、保利、碧桂园和融侨等11家品牌房企的追捧，且久违的绿城落子滨湖重回无锡;同时去年在锡拿过地的中洲和美的选择继续深耕无锡;更是吸引了旭辉、首开、信義置地和建发4家房企首进无锡。

　　从这些房企散金的幅度来看，万科挥金70.12亿投掷惠山和滨湖3宗地，夺得“2017年房企在锡拿地散金排行榜”第一名，新增土地储备30.03万㎡;恒大紧随其后，散金48.1亿两子落定锡山，补仓23.68万㎡;而绿城以38.34亿强势回归，摘得探花;首进无锡的首开、建发也毫不示弱，分别以31.91亿、30.03亿竞得滨湖和锡山地块，拓展新版图。

　　“很多全国前20强的房企进入无锡，也是看好无锡市场的发展，老的继续深耕，新的陆续进来是对无锡整个大环境的认可。”沈洵表示，“现在房企都比较理性，拿地不像以前逢地必拿，而是根据自己对市场的判断，对整个区域的配套等综合条件进行正确的决策后才拿地。”

　　潘为民表示赞同，“从目前无锡的土地基数上来看，量还是很大的，在无锡本地企业还在观望市场的时候，有些新的房企就首次冲了进来，这表明大家对无锡这个城市是长期看好的。从无锡的产业结构和城市资源来看，是有着居住价值的特性的。这些新进房企可能也思考到这个因素。”

　　“首进房企开发的项目还是给人眼睛一亮的感觉，因为房价地价的支撑，允许开发商做出一些超越市场和客户预期的产品。像旭辉这样的企业首进无锡后，开发的节奏很快，包括他们产品的表现力相较于前几年的无锡产品是有着比较大的升级和跨越的。”

　　众房企看中无锡城市价值 多元化拿地亮点多

　　确实，今年有不少新房企看中了无锡市场的长远发展潜力。除了通过招拍挂拿地的房企外，万科、金科、绿地、朗诗、当代、新力、鸿坤和阳光城等房企也通过收购、合作等多元化的方式为自己补仓，增加土地储备。

　　其中，拿地最多的莫属于土豪万科，不仅先后在惠山和滨湖区通过土拍竞得了3宗地块，还收购、合作了梁溪、新吴和惠山3宗地，分别为1月12日获取的北门塘上项目、1月18日获取的太湖国际科技园项目(即国信观湖湾)，和8月获取的田园东方项目。

　　万科收购、合作梁溪、新吴和惠山区3宗地

　　而金科在今年4月24日，以23亿收购了蠡湖一号三期392.73亩未开发地块;绿地在8月以4.7亿中标了梁溪区红梅新天地项目，接盘重整案名定为绿地·观澜湾，于12月28日举行项目发布会;朗诗3月收购了鸿山尚院项目;当代8月收购了御尊华庭项目，案名定为ΜΟΜΛ春风湖上，已于12月23日首开推出二期洋房及联排别墅;新力则收购了绿城雅园项目，案名为新力帝泊湾，已于12月23日已加推了毛坯叠墅和带装修小高层;鸿坤4月收购了上置鸿山项目，案名定为鸿坤·理想湾，已于12月21日加推了2#、3#楼高层及8#楼洋房。

　　此外，阳光城9月首进无锡连下两城，收购了滨湖金丰观湖铂庭和印象剑桥项目;金轮3月31日通过淘宝网络司法拍卖平台拍得了马山太湖明珠XDG-2008-38号地块;尚锦城年初变更为银城·东樾府;万达集团7月10日发布公告，将旗下的13个万达文旅项目及76个酒店项目以631.7亿转让给融创，其中包括无锡万达文旅项目;远洋同样以“迂回方式”落子新吴区;而7月，无锡马山不夜城文化发展有限公司100%股权项目以4.49亿转让出去，将打造太湖人鱼小镇，项目是互动型VR游戏为主题的超级乐园，总用地面积约1300亩，总投资200亿元，已奠基开工。

　　今年土拍新规频出 上半年“高亢”下半年“缓和”

　　从今年的土地市场发展状态来看，上半年依旧延续去年下半年的“高亢”热情，不仅延续了地块设定“最高限价”和“摇号定买家”的规则，还祭出“现房销售”手段，出现“双限地”。

　　1月19日，万科惠山连夺两地，接连刷新当时惠山地价新高;4月24日，无锡首宗起拍价过万地块开拍，绿城等14家房企报名争抢，地块达最高限价后，仍有多家房企有意继续竞争，最终于4月26日诞生了无锡首宗“摇号地”。

　　同是4月，滨湖区渔港路地块挂出时，在限价的基础上新增“现房销售价”，即地块达到现房销售价时，竞得人须现房销售，以抑制土拍热情。5月，地块开拍1小时突破现房销售价，再半小时后达最高限价，该地块成为无锡首宗“双限地”。这还不是终点，达最高限价后，7家房企报名参加摇号，最终首开摇中。

　　第二宗限“现房销售”地块(惠山新城亿仁医院西地块)于5月9日挂出，6月12日吸引了6家房企参拍，土拍刚开始，便被龙湖一次性加价2.4亿，以14.78亿直逼“14.8亿现房销售价”线竞得，因未触及现房销售价，无需进行现房销售。

　　自此，“现房销售”成了抑制土地市场“高亢”的一剂良药。下半年的土地市场开始降温，走相较“缓和”的步调。

　　溢价率降低，参拍房企的数量减少均是降温的表现，之后的融侨梁溪食品科技园35号地块、保利梅东河西地块和宝龙新吴长江南路西地块3宗地块也均未触及现房销售价，更别说突破最高限价了。

　　随后的8月8日，锡北镇公园西地块和滨湖区状元路西地块挂出时已无“现房销售”要求，而是增设了触顶后竞公益配套建设价格7000元/㎡，即地达竞价达最高限价时，仍有多家房企有意继续竞买，则继续竞公益配套面积，报建面积幅度最少为200㎡，公益配套建设价格为7000元/㎡;但该项规定的报建幅度在锡东新城万业南地块、城铁惠山站区2号地块和天一新城6号地块挂出时，又改成了最少为50㎡。

　　9月11日，太湖新城雅居乐南地块挂牌时在之前规定的基础上，又新增了地块在挂牌期内每个竞买人必须进行一次有效报价，如竞得人违规，则由前一个报价者竞得的规定。

　　此外，针对部分地块，还出了特殊的规定。如锡东新城万业南地块和新吴区江溪商住地要求竞得人须在无锡锡东新城商务区和无锡国家高新产业技术开发区注册具有外资参股的房地产项目公司，且外资资本金不少于该项目地块土地成交总价款的50%(美金或港币、境外人民币支付)。

　　一个个新规的陆续出炉，平稳了土拍市场的“热情”。策源地产苏南副总经理潘为民认为：“去年的土拍进入了疯狂的一年，但从今年整个一年市场的状态和房企的拿地态度来看，调控政策确实在持续地发挥着作用，影响着地价的下降。调控的方向还是很准确的。”

　　2018年1月已有6宗地待拍 明年或对区域针对性精准供地

　　12月25日，吉宝25.33亿摘得江溪商住地收官了2017年土拍。而在这块地开拍之前国土资源局又挂牌了6宗地，惠山区1宗，梁溪区5宗，这6宗地块都将在2018年1月16日9:30进行拍卖。

　　2018年1月16日将开拍的6宗地

　　其中，梁溪区中南装饰城地块备受关注，占地121010.6㎡，为居住、办公、商业用地，容积率≤2.3-2.5，出让起始金为285000万元，起始楼面价约10240元/㎡，最高限价为427500万元(对应楼面价约15360元/㎡)，为梁溪区第五宗“万元地”，或给明年无锡的土地市场开个好头。

　　对于明年的市场如何发展?沈洵认为，2018年还是“稳”字当头，不会大起大落，会维持比较平稳的状态。

　　“现在国家在房地产的调控上思路是十分明确的，分类调控，因城施策，库存量如果去化的比较快的话，那么就会增加供地。目前无锡市场上有500多万㎡的存量房，去化时间大概要一年左右，属于比较正常的范围，所以明年应该不会大量地供地，会根据各区域的情况区别对待，进行有针对性的精准供地。比如有的区域产业多，外来人口多，需求旺盛，可能会加强;而有的区域住宅比较多，但是配套少，可能就会增加商业性质的用地。”

　　“应当看到，土地供应制度的改革也是房地产供给侧结构性改革和建立房地产市场平稳发展长效机制的重要内容。相信地方政府也会更加重视在土地这个源头上加强房地产调控，为无锡房地产市场的健康平稳发展制造良好的环境，打下良好的基础。”

　　潘为民却认为，明年拿地的品牌开发商或会相对比较集中，中小开发商会慢慢退出舞台，且无锡的土地市场或会延续南京上海等周边城市房企联合拿地的常态合作开发模式。

　　“实际上前几年市场也有联合拿地开发的情况，只是比较隐蔽，没有今年这么直接。以这种模式合作的企业都是一种全国性区域型发展的企业，他们会对每个城市的市场都会有自己的评判。现在无锡市场的容量，包括房价所处的位置还是比较可观适中的，所以大家一起合作有利于降低风险。这从另一方面来说，不同企业间的碰撞与互动，也会给市场带来一些不一样的东西。期待明年的市场出现与众不同的火花。”

　　注：土地成交平均价格=成交总额/土地面积。并非楼面价。

　　附：2017年无锡市土地市场成交信息一览表