社科院研究员：房地产税可能会达不到抑房价的效果

　　2017年4月7日《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试;2017年5月，银监会《2017年信托公司现场检查要点》??将违规开展房地产信托业务列入检查要点。

　　数据显示，1-9月份，全国房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%。按揭贷款利率继续攀升，9月全国首套房贷款平均利率上升至5.22%，相当于1年期基准利率1.1倍。个人按揭贷款的累计增速不断下降，已从年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趋势明显。

　　东北证券认为，2018年平均按揭利率仍将上行，上行幅度较近两个季度会放缓。银行方面，因2016年下半年以来按揭发放量较大。进入2017年下半年，出于控制按揭贷款额度的考量，银行开始控制按揭贷款的发放节奏，按揭贷款获批周期也明显延长。部分今年下半年审批的按揭款将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势。

　　苏宁金融研究院特约研究员江翰接受记者采访时说，中国目前房地产金融处在一个稳定向好发展的区间中，但还存在诸如开发商融资渠道比较单一、房地产金融机构种类主要房地产金融机构集中于商业银行、地产金融体系尚未完全建立、缺乏专营房地产金融业务的房地产专门性金融机构等问题。

　　“我认为房地产金融的长效机制构建的核心在于，明确房地产金融’房子是用来住的，不是用来炒的’这一根本性定位。构建金融体系的长效水平，首先是从金融上掐断房地产炒作盈利的渠道，通过抬高利率，加大金融市场调控，真正将炒房的成本上升，从而掐断房地产炒作得利的利润获得机制。”江翰说，其次是要增大对于租房建设的金融优惠。租房机制乃至于租售并举将会是未来的主流，房地产金融应该更向租房领域迁移，实现租房的全面提升。另外，应该加强房地产企业融资的供给侧改革，进一步优化企业的投融资渠道，引导企业发展国家支持的项目类别。

　　租赁时代来临

　　即将过去的2017年，在常规“五限”调控的同时，集体建设建租赁房试点、租售同权、共有产权等政策频出，似乎预示着未来中国租房时代的前奏。

　　今年7月，住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房。

　　随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。被部分专家解读为正式开启我国租房时代。

　　链家研究院院长杨现领接受记者采访时表示，租赁市场和交易市场本身就是两个非常重要的房地产市场的组成部分。而且两者是相互联系，相互融会贯通的市场。租购并举并不是说把租、购够来对立起来，其实是要打通两个市场之间的联系。

　　“租赁市场本身就是房地产长效机制建设的一个非常重要的组成部分，这个长效机制本身不仅仅是包括交易市场，也就是购的市场，也包括租的市场。而且从房地产市场的发展现状来看，长效机制确实已经在路上，主管部门已经把租赁当做一个非常重要的一个方面来推行了。”杨现领认为，租赁市场未来的发展，核心在于怎么样从现阶段的供应端能力的初步形成，过渡到到需求端能力的逐步释放。

　　东北证券认为，租赁市场目前处于政策风口，市场潜力巨大。一二线热点城市中，租赁需求巨大。目前租金回报率持续下行，未来房租具有一定的升值空间。住建部5月份以来密集出台政策，各试点城市迅速跟进，密集出台政策。租赁市场大发展已是箭在弦上，不得不发。

　　杨现领说，从长远来看，中国租赁市场发展，最终是要看租赁需求的释放。这种释放既要来自于收入的增长、就业机会的增加、社会保障的落实跟进，以及同权政策的实施，同时主管部门对租赁市场支持的核心动作要有一些关键的进展。比如，租金怎么样能够抵税，公积金怎么样能够去更大的力度去支付租金。还有就是怎么样能够用金融创新保险的形式，把目前押一付三的方式能够运行到月付等比较灵活的方式等等，这里面需要扩大需求。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，旧模式下的租赁市场和制度，还无法融入到长效机制发展之中。租赁市场发展要真正融入到长效机制中，关键就要形成新时代的特征。一个完美的租赁市场和制度，应该由三大基石组成：信用租房、租售同权和租金证券化。

　　争议房地产税

　　房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施，并被当成房地产长效机制的组成部分。但记者采访中发现，多位专家对此有不同意见。

　　加快房地产税立法是在党的十八届三中全会提出的改革任务，因这部法律涉及面广，涉及利益多，受到的关注也最大。今年3月4日，在十二届全国人大五次会议新闻发布会上，大会发言人傅莹表示，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

　　财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　中国社科院经济所研究员汪丽娜接受记者采访时说，很多人将房地产税作为抑制房价的一种长效机制，但是从国际经验来看可能达不到这种效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家，都有房地产税。但是并没有征收房地产税抑制房价上涨。房价的稳定是和供需关系有关的，房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束，但是实际上还要看具体设计情况。所以说现在房地产税被当成了理想化的东西，是否真正对房地产市场起到作用，还需要实践检验。

　　“中国和国际上房地产市场最大的区别是，中国的土地市场是政府垄断的，且是城乡分割的市场，这才是政府应该解决的问题。”汪丽娜说，房地产税2018年才纳入立法，而最终形成法律是需要一个过程，所以短时间内应该无法出台。当然也有可能试点先行，但上海、重庆此前的试点不了了之，应该说是一个教训。所以房地产税的出台急不得，其中有很多系统性、协调性的问题需要解决。

　　持有类似观点的还有中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇。杨志勇告诉记者，他不认为房地产税和楼市调控有直接关系。用房地产税调房价的结果有两种可能，一种是房价不降，反而是增加购房者的负担;另一种情形就是现在的情形，现在楼市包括北京最近有微跌，成交量比较低。这种情况下出台房地产税，房地产市场就会成惊弓之鸟。正常来讲，房地产税对房价几乎没有影响，但是特殊时期，如果真的是房价飞速下降，那么金融问题、社会稳定问题随之而来。

　　杨志勇认为，房地产税的定位目标是为地方政府的公共服务融资，应该以评估价为基础，普遍征收。如果不普遍征收，税源是有限的，其次房地产税的征收难度可能会超过一般人的想象。因为这种税收是面对面的，而且没有现金流。这些问题都应该充分考虑，否则如果房地产税出台后，如果执行不下去，对政府的公信力会有很大的影响。如果一定要收的话，应该一步一步来，不能因为征收房地产税带来新的问题。