并入南沙5年来首卖地 东涌会成向南置业宜居之选吗？

　　并入南沙5年来首卖地

　　10月30日,南沙东涌一住宅地块以总价11.09亿元加450平方米竟配建面积顺利“嫁出”。这也是东涌(原属番禺区)自2012年并入南沙区以来首宗土地出让。而最近南沙新区东涌分区控制性详细规划也进行了公示。南沙东涌拟打造成为先进制造与现代服务融合发展的特色城镇。目前地价一万出头,楼价也是一万出头的东涌,未来会成为南沙承接市民向南置业需求的宜居之地吗?

　　规划人口达30万

　　地产开发还处于起步状态

　　日前,南沙新区东涌分区控制性详细规划进行公示。南沙东涌拟打造成为先进制造与现代服务融合发展特色城镇,规划建设用地面积2964公顷,其中城镇建设用地面积2194公顷。据悉,至2025年,南沙区东涌镇规划人口达30万。也就是说,未来该区域还约有10万人的增长空间,增幅达50%。增加土地供应,吸引人口进驻也是必然。

　　东涌镇位于珠江三角洲腹部,北隔沙湾水道与石碁镇、石楼镇、市桥相望,南隔西樵水道与灵山镇相接,东临珠江口。该区域原属于番禺区,因此距离市中心也比南沙区域更近。不过除了10月底的首宗卖地,目前东涌的房地产开发还处于起步的状态。

　　规划显示,东涌镇将规划形成“一核、两城、两片、三带”的规划结构。一核为庆盛自贸区发展核,两城包括东涌社区和鱼窝头社区,两片为太石创新产业区和种业特色小镇片区、万洲产业片区,三带则包括东涌—鱼窝头发展带、沿市南路发展带和沿鱼窝头大道发展带。根据规划定位,东涌镇将充分利用东涌分区田园、水道优势,将城镇发展与自然生态格局紧密融合,建构与城镇经济发展相协调的大地景观,城镇内部形成各种城市绿地合理布局,并与区域绿地系统取得连通,共同营造城乡一体、开放协调的绿地系统。未来东涌“三带、两轴、五区、多节点”的结构形态,打造成为集聚、高效、生态的新市镇,创造人性化的空间环境。三带指沙湾水道生态景观带、骝岗水道生态景观带、西樵水道生态景观带。两轴为沿市南路和鱼窝头大道形成两条都市景观轴。五区则是庆盛都市创新风貌区,东涌镇新岭南特色风貌区,太石、万洲、鱼窝头周边产业景观风貌区,鱼窝头岭南水乡风貌区和岭南乡野风貌区。

　　二手电梯楼售价1万-1.6万元/平方米

　　有别墅盘1.2万元/平方米起

　　东涌除了多年来没有土地出让之外,周边成型的二手楼盘也较少,且二手房交易并不活跃。现时,周边只有锦绣新城、万兴花园、名苑别墅、东涌名苑、东深苑5个楼盘有业主放盘。目前区内的房价也是处于开发初期的较低价格状态,有别墅楼盘单价只要1.2万元/平方米。

　　据广州中原研究发展部实地调研,目前位于东涌镇中心的二手电梯楼售价普遍处于1万-1.6万元/平方米之间。而别墅楼盘名苑别墅,售价则约为1.2万-1.85万元/平方米。区域最大的小区锦绣新城亦少有放盘,目前二期南区71方两房售价约110万元,租金约1700元/月。而距离地块最近的只有东深苑有放盘,该小区目前售价仅5500-6500元/平方米,属区域低洼区。据悉,近年来东涌镇的买家和租户主要以镇区教职工、周边园区高管为主,外来客户并不多。

　　分析认为,目前东涌镇,尤其是鱼窝头片区商品房市场空缺,周边配套发展缓慢,相比产业发展成熟且紧邻金洲商圈的黄阁镇,人流吸引力低。而未来8年东涌镇要实现常住人口增长50%,需靠产业升级以及庆盛高铁站来吸引人口流入。本轮规划落地后宅地首登场挂出,可以理解为居住配套的先行,稳住并刺激镇区人口增长。

　　出让地块属鱼窝头片区中心 4公里外有地铁、高铁站

　　10月30日,美的置业夺得东涌地块,首进广州。东涌镇东深村2017NJY-9地块占地4.49万平方米,容积率为2.2,建筑面积为9.87万平方米,地块起拍价为7.92亿元。除建筑限高70米,需配建幼儿园、农贸(肉菜)市场、健身设施等社区生活服务配套外,地块无其它特别建设要求,属权限清晰和限制较少的“净地”。

　　地块距离地铁四号线庆盛站(尚未开通)和高铁庆盛站约四五公里。地块周边近5年无宅地公开出让记录,与之相邻的黄阁镇则是近两年南沙宅地出让的重心镇区,至今共出让5宗宅地和商 住地。今年7月,方圆、万科分别以12.85亿元、18.49亿元的底价竞得黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块、黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块,楼面地价均为8120元/平方米。

　　不过,鱼窝头片区目前划分清晰,地块东边为片区主要的生活聚集区,设有鱼窝头菜市场、鱼窝头医院、鱼窝头中小学等镇区生活设施。地块西边为鱼窝头制造业、工业聚集区;南北向则主要为农林用地。出让地块所处位置属于鱼窝头片区中心,居住氛围浓厚,坐享镇区成熟生活配套。

　　交通方面,目前2017NJY-9地块周边仅有公交途经,附近共有鱼窝头公交总站、鱼窝头大道站、鱼窝头社区中心站三个公交站点,七条公交路线,可抵达番禺市桥汽车站、东涌镇中心区、太石、万洲、南沙金洲商圈以及庆盛高铁站,但各班次发车时间大多相隔20-30分钟,等候时间偏长。地块距离庆盛高铁站约4公里,现时庆盛高铁站已开通运营,庆盛地铁站处于工程验收阶段。