郑州楼市推出“只租不售”土地 或将减少2成购房人？

　　该来的总是要来，虽然也在意料之中，继上海、广州、深圳等试点城市推出“只租不售”土地后，郑州也将试水该领域。权威媒体报道称，今年年底前，郑州市将推出2块新出让土地建设租赁住房，推出1块新出让土地配建租赁住房。

　　山哥在1月前已经预测，郑州必将推出只租不售土地!详见：如今，靴子终于落下，有一些甲方朋友感觉到惶恐，其实，这是多虑了，因为每一项政策的落地，对开发商来说都是危、机参半，各有利弊!

　　先说危：

　　1、只租不售土地的推出，必然会减少一部分买房人群，或达20%。

　　当位于需求侧的大部分人，都拥挤到购的独木桥上，对郑州等外来人口流入量大的城市，必然意味着房价的飙涨!

　　而纯租赁用地的推出，意味着一部分人将来要通过租房形式解决在城市安居问题，这部分比例多大?目前来看，广州已经明确规定，2017年8月14日，广州市国土资源和规划委员会印发《2017-2021年住宅用地供应计划》根据《计划》，未来五年广州全市将供应住宅用地3200公顷，住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套，租赁住房15万套，说明占到四分之一。

　　而上海规定，今后5年上海新建商品房60%用于租赁!

　　郑州未来，会有多少新建商品房用于租赁，目前还没有明确，但应该是参照广州，而不是上海，因为与上海档次相差太远。从广州的实践来看，正在建设国家中心城市的郑州，未来恐租赁用房上限会接近广州，达到20%。

　　2、超过2成开发商要退市或转型

　　郑州楼市有多少家开发商?这个没有权威统计，只是有业内老炮估算，目前市面上在售或将售的项目有200多个，至少活跃有项目的公司近300家。

　　在购房人士减少2成情况下，开发商至少要减少2成，甚至更多，因为目前的趋势是资源集聚，正如融创掌门孙宏斌所说，对大开发商来说，目前是钻石时代，正是做大好时候!

　　3、配套服务的中介也要减少2成或更多!

　　目前给开发商服务的中介机构有多少?这个也是糊涂账，但可以预料，伴着购房人士的减少，开发商的减少，中介服务机构，必将减少!而中介服务机构，也如开发商一样，像大型、专业的机构集中!

　　三条危，也对应了三条机：

　　1、如果低收入人士都能被租赁住房覆盖，中高端群体就会按市场化方式进行!

　　很多甲方高管向山哥吐槽，有钱想买房子的很多，但有房票又有钱就少了，而伴着租赁市场的发育成熟，调控是为了保护中低端人士的居住需求，如果这部分人解决了，其实中高端只需要市场来调控。

　　2、购房人减少，但交易量不见得减少，而需要物业服务的人士没减少!

　　郑州总体的购房人士如果减少20%，参照去年的住宅交易量，每年的交易量还是能达到1400万平以上，还是开发商艳羡的大市场!

　　而且还不一定减少这么多交易量，因为一旦限购解除，在京沪限制人口流入大背景下，大量的外地人士会涌进没有护城河的郑州，以郑州为例，郑州是2011~2015年河南全省唯一的人口净流入地区，外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%均流入郑州，“十二五”期间郑州净流入人口达185万，仅比深圳少1万，在全国大中城市中位居第七。

　　今年6月，河南省社科院发布的《河南城市发展报告(2017)》指出，目前河南的情况是，农村人口大多直接向郑州等大城市流动，再加上三四线城市人口也在向郑州转移，造成郑州人口激增，三四线城市人口流失。在合肥，2016年末全市常住人口786.9万人，比上年增加7.9万人，增长1.0%;比2010年第六次人口普查时增加41.2万人，年均增长0.9%。

　　这么多人口，不管是租房还是购房，物业都不可少，而且对物业服务的质量和水平会提出越来越高的要求。

　　物业将是房地产的下一个大风口，这是业内的共识，但正是由于房子好卖，很多开发商不愿意投入资源到物业。

　　3、租赁用地拍卖价低，利润未尝比卖房子低。

　　上海7月24日成交的两宗租赁住房用地，其楼面地价分别为每平方米5569元和5950元。根据兴业证券2017年9月发布的研报，这两宗地块的楼面地价仅相当于周边在售二手房均价的9.3%和14.9%。较低的地价可以带来租金收益率的大幅提升，这两块地的租金收益率将达到6.3%和4.5%。

　　如果租金收益率达到6.3%，其实是很多开发商能够接受的利润，目前很多开发商的利润也就在6%左右。

　　伴着租购并举政策的逐步落地，好多开发商也会转向持有物业管理，总的来说，通过市场的测算，来确定这个地价以及企业通过物业的管理来收得的回报，如果还是能够平衡的，很多企业肯定会趋之若鹜。

　　而合肥已经推出政策，开发商将可售商品房转为租赁住房的，可在连续出租10年且终止租赁的，出售时可按新建商品房办理销售和不动产登记手续!

　　合肥的意思是，房子不好卖，开发商可以先租出去十年，十年后重新卖!

　　郑州如果实行这项政策，对开发商反倒是利好，因为可以规避目前调控的严苛政策。

　　分析完开发商的利弊，再来分析一下小伙伴们的利弊!

　　生活不止眼前一套房子的苟且，还有诗和远方，在租赁市场发育成熟后，租房必将享受买房所有的教育等公共权益，不愿买房的郑州的小伙伴们可以潇洒追寻诗与远方!

　　但是对渴望追寻更高生活品质的小伙伴来说，山哥还是建议买房!因为自有住房具备的金融属性和租房不一样!

　　一位地产公司高管，给山哥见过身边一位炒房客的案例，这哥们8年前，父亲得了重病，50万就能保命，可是他没有，而且正在创业的他唯一住房已经抵押了，因为借不来足够多的钱，只能与父亲生离死别!但从此开启了炒房生涯!

　　自有住宅其实是普通人安身立命的一个保障，当然，如果你像高晓松或天后王菲一样，年收入过千万，真的可以住在人才公寓里不用买房!

　　太牛逼与太苦逼的人，都不用买房，唯有中产阶层，需要以一套或几套房子来定义自己的阶层，为家人提供未来的保障。

　　现在该在郑州买么?这是山哥每天都要被问几次的问题，结论是该买!

　　虽然不停有大咖说，明年才会降价，这个结论山哥也同意，但他忽视了事物的发展规律，如果类似合肥先租再售政策实行，开发商就不会秦琼卖马，而是先当房东，你租十年房还是房客，而开发商当房东，不但有租金收取，还能再赚卖房钱!

　　其实不论是股神还是牛人，不论是楼市还是股市，永远也抄不到底，只能抄到低点，未来的政策变化，再大的咖也算不准每一个节点。

　　在未来不确定时，早日入市置业，才是明智选择!