预知楼市走向 且听资深房产专家朱曙东讲一讲

　　楼市为何会“一夜回暖”?房价今后走向怎样?房企如何抢抓机遇?这是不少市民非常关心的话题。9月9日下午，记者专访了中国房地产业营销协会会长朱曙东，听起讲述楼市格局变迁和房价变化趋势。朱曙东为著名房地产全程营销专家、著名区域综合开发运营专家，1967年出生于上海松江，经济学硕士，MBA。曾任大学教师，先后任职于天津尧舜集团、江苏新意达集团、现代(中国)集团公司、广东美的集团、万科地产等国内著名企业，出任企划、营销总监及分公司总经理、助理总裁、执行董事等重要职务。 1999年创立瑞尔特控股集团，任董事长。2011年任中国区域综合开发研究中心主任，2014年任中国房地产业营销协会会长。2016年任中国房地产业营销联盟主席。

　　楼市回暖之谜：

　　楼市回暖究竟经历了怎样的历程?朱曙东对此谈到，在2016年第一个季度，深圳楼市就火爆了，接着苏州、南京等四座城市的房价上扬，房产市场开始不断回暖，一二线城市整体出现了量价齐升的现象。到了第三季度，国家陆续出台了一系列调控政策，防止一二线城市房价增速的过快，引起整个房地产市场发展的不均衡、不健康，这在我们国家房地产发展过程中非常普遍。这就是我们讲的，经济发展有大周期，房地产也有小周期，虽然在调控政策出台的情况下，一线城市的房价持续上涨，青岛、济南等大城市的房价出现20-40%的上涨，如今济南房价基本稳定在20000元/平，青岛房价也越过了30000元/平，

　　至于三四线城市房价上涨的原因，朱曙东指出，首先是一线城市本身的市场外溢，由于一二线城市限购了，资金流到了临近的三四线城市，国内慢慢出现了强三线城市，比如青岛和济南周边的城市。同时在2015年一二线城市价格上涨变暖的同期，三四线城市受到市场信号的传导，自身市场也在预热，内力和外力双重作用叠加。“再加上当地开发商在市场低谷煎熬之下，希望市场能够回暖，开发企业抓住契机，强三线城市的房价慢慢上涨，也出现了量价齐升的局面。”

　　变化趋势预测：

　　朱曙东指出，中央经济工作会议将在12月份召开，预测国家不会放松对一二线城市的房价调控，并且这种调控延伸已经延伸到部分三线城市，这种调控称作因城施策，即根据每个城市的不同情况安排土地供应，来进行各种房产政策的调整。从整个国家角度来讲，会有统一安排，防止房产价格过度增长，保持全国范围内房地产市场的健康发展。

　　“大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中，尤其是县域城市，以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市，它们去库存的压力特别大，包括住宅和商业项目。”朱曙东告诉记者，强三线城市特别是高铁沿线城市，热点城市周边的三线城市，预计房产市场整体趋于稳定，当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬，尤其是春节之前。“预测明年整个房产市场比较平稳，平稳中发展，即便有些波动也是稳中波动，不会出现大起大落。”

　　给房产企业的建议：

　　针对如今的市场形势，朱曙东对德州的房地产开发企业提出了自己的建议。他强调，房地产开发是周期性较长的投资，房产开发商必须做好充分的思想和心理准备，一个项目少则开发三四年，多则七八年甚至十多年，这其中市场有兴旺之时，也会有衰退和低谷。

　　“开发商要有应对措施，首先要把产品做好，这就可能立于相对的不败之地。”朱曙东告诉记者，无非是市场好的时候，卖得快一些、价格高一些，市场不好时卖的慢一些、让利多一些，如果产品做不好或者市场定位太小，甚至产品质量不过关、品牌口碑差，即便市场好的时候也轮不到你来分一杯羹。

　　朱曙东还说，第二是处理好项目开发的节奏，产品的门类和业态要规划好，产品若都是高达上，目标客户群则比较窄小，开发压力就较大。“所以产品规划和品种要做得准确，尽可能规避单一产品，要把开发节奏安排好，规划好哪个产品在哪个阶段进入开发状态，继而进入营销状态回笼资金，然后进入正常的服务状态，做好进可攻退可守。”

　　“要高度重视服务，如今房地产竞争的大趋势，已从以产品为中心，转移到以服务为中心。”朱曙东指出，德州的房产进程和一二线有差距，但随着信息和交通的便捷发展，今后会不断提速来缩短差距，也许过去和一线城市的差距有五六年，现在可能只有三四年，“服务要从拿地时就贯彻其中，继而在产品规划、施工建设、营销包装、物业服务和社区服务等各个环节充分体现。”