强监管下的楼市：区域市场分化 大型房企“胜者通吃”

 　超级房企诞生

　　在城市间分化竞合的背景下，房企也在出现剧烈分化。

　　今年上半年登上房企销售冠军宝座的碧桂园，在本次论坛上多次被问到规模化发展的问题。对此，碧桂园副总裁朱剑敏表示，碧桂园规模的增长是建立在过去几年厚积薄发的基础上的，它实际上是房地产行业集中度提升的结果，在去年近12万亿的房地产销售中，碧桂园也仅占3000亿而已。

　　不过，超级房企的市占率在迅速提高。根据欧阳捷的研究，行业集中度提升非常快，2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市占率约为26.8%;今年上半年其市场份额提高到36.3%，预计2020年占比将达51%。

　　大型房企携资金、品牌和信用优势，更强势地进行兼并收购，扩大份额。比如万科领衔收购普洛斯，融创和富力收购万达文旅、酒店，就通过资本实现了规模和业务的扩张。

　　依托传统业务的强大实力，大型房企在转型上也拥有更多的选择权和空间。比如，万科集团副总裁王蕴表示，万科的转型战略是践行城市配套服务商战略。从城市功能的扩展上来看，万科能提供的产品除了现在做的主流产品开发到长租公寓，还包括酒店、物流、医疗、养老服务等。

　　龙湖副总裁袁春认为，中国房地产创造价值的方式是4个维度：时间、空间、头寸和创新运营。下一个阶段，如果把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常重要。一二线城市基本没有可以拿来销售的住宅，未来一定要靠运营去提高附加值和竞争力。

　　长租公寓是龙湖重点布局的转型运营领域之一。“在一线城市，房价的涨幅会放缓或者是下跌，租金收益率已经慢慢上来。我们正好守好在一线城市，随着一线城市房价上涨，租赁是一个大方向。”

　　绿城的转型轻资产模式则向代建领域延伸。目前，绿城中国的代建项目已达到166个，总建筑面积达4881万平方米，可售金额达2848亿元，总代建费收入金额达131亿元。

　　不过，在去杠杆、防风险的背景下，房地产融资已经大幅收紧，房企的资金链和现金流问题凸显。

　　任志强指出，房地产企业在2015-2016年的融资额大幅增长，达到8500多亿;但在今年1-5月，108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降，虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平。到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿;2019年额度则达到4400亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

　　他认为，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

　　“我们觉得大企业，比如现在去参股、投资、收购以及分红等，这些浪费现金流的事情可能要尽量减少，更多的是做销售和回笼，拿钱和借钱。”欧阳捷说。

　　他给中小房企的建议是，跟大企业合作;投资给私募基金;当然前提是在海外市场相对稳定的情况下投资海外。